Haluaisin oikeita lukuja ja arvioita, jotta pystyisin paremmin hahmottamaan omistusasumisen menoja kerrostalossa. Minua kiinnostaisi erityisesti remonttikulut, koska ne tuntuvat olevan se kaikkein vaikeiten arvioitava menoerä.
Voisiko joku, kerrostalo-osakkeen pitkään omistanut, tai muuten asiasta tietävä, kertoa kuinka paljon on joutunut maksamaan remontti-maksuja tietyn ajan sisällä?
Minua kiinnostaisi tietää, että kuinka usein vaikka putkiremontti tehdään, ja paljonko se kustantaa normaalisti (tai sinun kohdallasi) per asunto (tai neliö)?
Esimerkiksi näin:
- Ilmastointikanavien kunnostus, 4500 €, vuonna 1995
- putkiremontti, 20000 €, vuonna 1998
- sähköremontti, 10000 €, vuonna 2001
- julkisivuremontti, 15000 €, vuonna 2003
- Ikkunoiden uusiminen, 2500 €, vuonna 2004
- Parkkipaikan laajennus, 12000 €, vuonna 2005
Remonttikuluihin on mennyt yhteensä 64000 €, 10 vuoden aikana.
Ja nämä on siis ihan juuri päästäni heittämiä numeroita, että tarkoitus on vain selvittää millaista tietoa haluaisin.
Kiitos suuresti jos joku asiaa minulle valottaa, kun en vaan millään uskalla lähteä omistusasumiseen mukaan, ennenkuin minulla on jonkin lainen ote näistä remonttikuluista. Ja vastaushan ei tarvi olla mikään asiantuntija lausunto, vaan minua myös kiinnostaa kuulla ihan yksityistapauksiakin, vaikka ne eivät olisikaan aivan niitä kaikkein tavallisimpia.
Voisiko joku, kerrostalo-osakkeen pitkään omistanut, tai muuten asiasta tietävä, kertoa kuinka paljon on joutunut maksamaan remontti-maksuja tietyn ajan sisällä?
Minua kiinnostaisi tietää, että kuinka usein vaikka putkiremontti tehdään, ja paljonko se kustantaa normaalisti (tai sinun kohdallasi) per asunto (tai neliö)?
Esimerkiksi näin:
- Ilmastointikanavien kunnostus, 4500 €, vuonna 1995
- putkiremontti, 20000 €, vuonna 1998
- sähköremontti, 10000 €, vuonna 2001
- julkisivuremontti, 15000 €, vuonna 2003
- Ikkunoiden uusiminen, 2500 €, vuonna 2004
- Parkkipaikan laajennus, 12000 €, vuonna 2005
Remonttikuluihin on mennyt yhteensä 64000 €, 10 vuoden aikana.
Ja nämä on siis ihan juuri päästäni heittämiä numeroita, että tarkoitus on vain selvittää millaista tietoa haluaisin.
Kiitos suuresti jos joku asiaa minulle valottaa, kun en vaan millään uskalla lähteä omistusasumiseen mukaan, ennenkuin minulla on jonkin lainen ote näistä remonttikuluista. Ja vastaushan ei tarvi olla mikään asiantuntija lausunto, vaan minua myös kiinnostaa kuulla ihan yksityistapauksiakin, vaikka ne eivät olisikaan aivan niitä kaikkein tavallisimpia.
Vastaukset 50
Vanhimmat
Jos tehdään vertailu omistusasunnon ja vuokran välillä, teoriassa kaikki remonttikulut peritään vuokralaiselta. Sen lisäksi vuokralainen maksaa vuokranantajan pääoman tuottovaatimuksen. Tämän vuoksi lyhytaikaista asumista lukuun ottamatta teoriassa ja käytännössäkin omistusasuminen on taloudellisesti kannattavampaa pois lukien tietenkin ns. huonot ostokset. Eroa omistusasujan hyväksi lisää se, että vuokrantajan pitää maksaa tuotostaan veroa, mikä nostaa pääoman tuottovaatimusta.
.
Monilla mainitsemillasi asioille voidaan laskea tekninen käyttöikä. Omakotitaloissa suositus on, että ilmastointikanavat puhdistettaisiin 10 vuoden välein. Omakotitalossa kustannus tästä on n. 500-600 euroa riippuen pinta-alasta ja paikkakunnasta. Tiedän, että monissa taloyhtiöissä ilmastointikanavien nuohous tapahtuu paljon harvemmin ehkäpä 15-20 vuoden välein. Kustannukset riippuvat taloyhtiön koosta ja siitä, onko taloyhtiön ilmanvaihto painovoimainen yms. Omassa taloyhtiössäni kustannus oli muistaaksni noin 90 euroa/asunto.
.
Putkiremontteja tehdään yleensä 60 vuotta vanhoihin rakennuksiin. Kustannukset riippuvat tehdyistä toimenpiteistä ja paikkakunnasta 300-1000 euroa/neliö ja ehkä ylikin täydellisessä putkiremontissa pääkaupunkiseudulla. Sukitukset ja muut ovat edullisempia.
.
Sähköremontin kustannukset eivät voi mitään ihmeellisiä olla.
.
Julkisivun tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta. Hinta ehkä 200-300 euroa neliöltä.
.
Hyvin hoidettuna ja huollettuna ikkunoiden tekninen käyttöikä saattaa olla jopa 75 vuotta, mutta jos niitä ei hoideta, saattaa ikkunaremontti tulla eteen jo 15 vuoden kohdalla. Esimerkiksi omakotitaloon ikkunaremontti voisi maksaa 10.000 euroa.
.
Asfaltointi voisi maksaa taloyhtiölle 10.000-25.000 työn laajuudesta riippuen. Sitten kun tuon määrän jakaa 80-120 asunnon kesken pääsee arvioon kustannusten määrästä/asunto.
.
Remonttien ja remonttikustannusten tarve riippuu asunnon iästä ja asuntoon jo tehtyjen remonttien määrästä ja laadusta. Harva ihminen asuu yhdessä asunnossa koko ikänsä.
.
http://sijoitusovi.com/taloyhtion-remontit-vaikuttaminen-ja-valmistautuminen/
Kiitos vastauksesta. Tuolta linkistähän löytyikin jo paljon kysymiäni tietoja:
Putkiremontti 40-60 vuotta 450-900 €/m^2
Julkisivuremontti 20-50 vuotta 100-500 €/m^2
Kattoremontti 20-50 vuotta 15-80 €/m^2
Parvekeremontti 20-50 vuotta 50-200 €/m^2
Ikkunaremontti 30-50 vuotta 50-120 €/m^2
Hissiremontti 25 vuotta 20000-200000 €
Näillähän pääsee jo laskeskelemaan joitain numeroita, joista saa sitten mututuntuman asiaan.
Kun sitä noita asuntojen myynti-ilmoituksia selaa, niin niissä on monesti se kohta, että tehdyt ja tulevat remontit, niin nissä on aina tosi paljon muitakin remontteja, kuin vain nämä yleisimmät. Löytyyköhän siitä mistään arviota, että millaisia kuluja näistä yhteensä muodostuu, esim. 20, tai 50 vuodessa?
Et+siis+vieläkään+osaa+laskea+omistusasumisen+ja+sijoitusasumisen+eroa,+ainakaan+PK-seudulla.
Peruskoulupohjaltako ponnistit kiinteistönvälittäjäksi?
.
Kuulut siis siihen yksinkertaisten ihmisten joukkoon, jotka luulevat, että vuokranantajat ovat hyvätahtoisia hölmöjä, jotka vuokraavat asuntoja tappiolla. Vuokranantajien edustajat ilmoittavat keskimääräiset vuokratuotot myös ilman asunnon hinnan muutoksia. Näistä keskimääräisistä vuokratuotoista vähennetään korjauskulut ja nettotuotto on sen jälkeen ollut 2-2,5 prosentin luokkaa.
.
Etla ja valtiovarainministeriö laskevat suomalaisen omistusasumisen hyödyksi vuodessa noin 1 300 000 000 euroa. Tuo summa pitäisi omistusasukkailta saada pois, jotta omistusasuminen olisi yhtä kallista kuin vuokralla asuminen.
On+se+vaan+pientä+tuo+keskimääräinen+nettotuotto+vuokra-asunnoista,+2-2,5%.+Reilu+pari+tonnia+vuodesta+100+tonnin+kämpästä.+Ja+tämä+siis+kaikista+riskeistä+ja+vastuista+ja+vaivoista+mitä+vuokra-asunnon+pitämisetä+koituu.+
Tuo 2-2,5 prosenttia taisi olla pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen nettotuotto yksityisillä vuokranantajilla. Jossakin opiskelijakaupungissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella voi saada tuplatuottoja tuohon nähden. Tällä hetkellä sijoitusfääri on sumea. On vaikea saada ylipäätään järjellisiä tuottoja markkinoilta. Korkopapereihin ei voi sijoittaa lainkaan. Osakelinkatuissa papereissa on jo melkoisesti riskiä. Itse yritän pitää tuon osakepossan kohtuullisella riskitasolla.
.
Tuotot ovat mielestäni matalia. En minä ainakaan mitään sijoitusasuntoa ostaisi riesakseni. Tilanne voi hieman muuttua, jos pitää hankkia jälkikasvulle asuntoa keskustasta. Toisaalta noissa tuotoissa ei ole mukana asunnon arvonnousua. Arvonnousuun tietenkin liittyy riski myös arvonlaskusta tietyllä ajanjaksolla.
Sepä yksityisillä yksittäisiä kämppiä vuokraavilla sentään onkin, kun kämppiä voidaan pitää niille mahdollista omaa tarvetta ajatellen joskus tulevaisuudessa, tai niin että ne voidaan hyödyntää ainakin omassa käytössä jos vuokramarkkinatilanne on huono.
Minä tässä jokunen vuosi sitten pidin asuntoja vastaan pientä joustotiliä ja sillä vähän pienimuotoisesti pelasin pörssiä. Siinä vähän onnistuinkin, mutta nyttemmin en oikein ole uskaltanut niitä klikkailla vaikka pörssi mulla koneellani tässä on(se jotain 15min.viiveellä oleva pörssi mulla on jonka ainakin Nordeasta saa maksutta). Elisaa pelailin ja sitten möin ne kaikki pois kun sijoitin isomman rahan uuteen asuntoon, en Suomesta mutta ei niin kaukaakaan. Sain näistä pörssijutuista vähän apua siihen investointiin, mutta suurimman osan kyllä siihen sain yhden rivariasunnon myynnistä. Kyllä ne Elisan osakkeet olisi kannattanut pitää, kun ne ovat arvossaan sen jälkeen nousseet hyvin.
Pundit+uskoisti+nyt+vihdoinkin+asiantuntijoiden+kuten+Välittäjä_LKV+ja+muiden+näkemyksiin+ja+lopeta+tuon+saman+virren+veisuu+palstalla.
Vuokra-asunto+sijoittaminen+perustuu+nimenomaan+vuokrasta+saatavaan+tuloon,+eikä+mihinkään+asuntojen+arvonnousuun.+Vuokralla+olevien+asuntojen+arvot+tuskin+nousevat+realisesti,+hyvä+kun+numeraalisesti+hinnat+nousevat+edes+inflaation+verran+ja+siitäkin++noususta+puree+30%+myyntivoittovero.
Hah. karavaani kulkee ja koirat haukkuvat. Voi tuota tyhmyyden määrää. Samat ihmiset korostavat korostamisesta päästyäänkin, että oma asunto sijoitus, mutta haluavatkin yhtäkkiä unohtaa asunnon sijoitusluonteen, kun sama pääoma luovutetaan vastiketta vastaan vieraalle.
.
Markkinahintainen vuokra on paljon todellisia asumiskuluja suurempi. Sen on välillisesti todennut myös Elias Oikarinen. Oikarinen on todennut, että vuokra-asuminen tulee kalliimmaksi kuin omassa asuminen.
Myyntivoittovero tietenkin koskee sijoitusasuntoja. Ihmisillä on keskimäärin paljon suuremmat varat talletustileillä, kuin sijoitusasunnoissa eikä talletustilien tuotto pidemmässä jaksossa ole koskaan yltänyt edes pitämään rahan arvon muutosta.
.
Sijoittajat ja pankkiirit eivät tuijota reaalituottoja, vaan nimellistuottoja. Mietipä sitä, että Suomen suurimpien institutiosijoittajien reaalituotto viimeisten 20 vuoden ajalta oli 4 prosenttia. Pääoman arvo on siis kasvanut 2,1911 kertaiseksi (huippusijoittajat siis kysymyksessä). Pääkaupunkiseudun keskimääräisen asunnon reaalituotto on samassa ajassa kehittynyt 2,1897 kertaiseksi.
.
Verojen maksun jälkeen institutiosijoittajien reaalituotto pudottaisi pääoman nousun 1,67 kertaiseen arvoon. Tuohon nähden pääkaupunkiseudun asunto on viimeisten 20 vuoden ajalta ollut varsin hyvä sijoitus. Menneisyys ei ole koskaan tae tulevasta.
.
Nyt olen lueskellut vähän tuota Beng Holmströmin sopimusteoriaakin. Voin siitä kirjoittaa tänne jossain vaiheessa lyhyen jutun, kun on aikaa ja kiinnostusta (vaikka ei se asuntojen hintoihin liitykään).
No ei tietenkään pankkiirit tai sijoitusrahastojen pitäjät eikä ylipäätänsä n.s. sijoitusalan ammattilaiset eikä myöskään verottaja ole kiinnostuneita mistään realituotoista. Eivät nämä ole kiinnostuneita realituotoista, siksi kun nämä pelailevat muiden varoilla tai sitten pelkällä velkarahalla mistä korkoa maksetaan(ja mikä korko on vähennyskelpoinen tuotoista), missä molemmissakin tapauksissa vain se mitä numeroita viivan alle jää merkitsee. Ja numeraalisista tuotoista nämä sijoitusalan ammattilaiset omat palkkionsakin tai bonuksensa kuittaavat.
Mutta omat varansa sijoitukseen likoon laittavalle vain realituotto on tuottoa. Ja jos tämä realituotto menee miinukselle niin silloin köyhtyy, vaikka verottaja tuotoista rokottelisikin, veroja kun maksellaan myös köyhtymisestäkin.
https://www.youtube.com/watch?v=mpHI0THFGQI
Tässä Holmströmiltä mielenkiintoinen juttu koskien informaatiota
Suosittelen asuntosijoitusoppaiden lukemista jotta ammattitaito ja osaaminen kehittyy.
Asuntosijoittajat voidaan luokitella useaan ryhmään:
1. Vuokratuottosijoittajat
2. Arvonnoususijoittajat
3. Omakustannus-sijoittajat
4. Työsuhdeasuntosijoittajat
Vuokratuottoa hakevat ostavat halpoja asuntoja keskustojen ulkopuolelta tai rakennuttavat asunnot edullisesti itse korkean vuokratuoton toivossa mutta asunnon arvo voi laskea ja remontit maksaa paljon.
Arvonnousua hakevat ostavat uusia tai uudehkoja kalliita asuntoja hyviltä paikoilta joissa vuokratuotto jää heikoksi mutta remonttikustannukset pieniksi.
Omakustannus-sijoittajat ovat kaupunkien ja kuntien sekä aatteellisten yhdistysten omistamat asunnot tulorajoilla ja opiskelija-asunnot.
Ammattiyhdistysliikkeillä on vuokra-asuntoja joita vuokrataan työntekijöille markkinahintaa edullisemmin. Monet yritykset omistavat vuokra-asuntoja työsuhdeasunnoiksi ja vuokraavat niitä hyvinkin halpaan hintaan.
Kirkko omistaa vuokra-asuntoja ja vuokraa niitä kristilliseen halpaan hintaan työntekijöilleen.
http://www.sijoitusasunnot.com/vuokratuotto-vs-arvonnousu-kumpaa-kannattaa-suosia/
Pundit otit vertailikohdaksi 90-luvun laman pohjahinnat jota ei voi pitää keskiarvotuottona. Vain harvat varakkaat pystyivät ostamaan silloin oman tai sijoitusasunnon. Velkarahalla ostaneitakin oli vähän tuohon aikaan kun korot olivat korkeat ja pankit antovat lainaa vain varakkaille henkilöille.
Samaan aikaan meni suuri joukko asunto- ja kiinteisösijoittajia konkurssiin. Asuntosijoittaja/Toimittaja Ilkka Kyävaara ja Notareal Oy olkoot esimerkkeinä tuolta ajalta.
Vääristelet taas totuutta entiseen tapaan, haluat nähdä asiat omien subjektiivisten näkemyksiesi kautta.
Katso linkistä asuntojen reaalihintojen historiallinen vuoristorata.
http://www.findikaattori.fi/fi/92
Luettelet+tuossa+näitä+erilaisia+n.s.+yleishyödyllisiä+vuokranantajia,+jotka+myös+nauttivat+enemmän+tai+vähemmän+erilaisia+tukiakin,+ja+tietty+kunnilla+on+myös++paljon+vuokra-asuntoja+eivätkä+nämä++vuokrissa+peri+ainakaan+kaikkia+kustannuksia.+Näitä+tällaisia+enemmän+tai+vähemmän+tuettuja+vuokra-asuntoja+meillä+onkin+todella+paljon,+mutta+minä+nyt+en+tarkoittanut+tällaisia+ollenkaan,+ne+on++ihan+oma+lukunsa.
Vielä+noista+erilaisista+oppaista+joita+varmasti+asuntosijoittajillekin+tehdään.+Niitä+pakertelee+lähinnä+ihmiset,+joilla+ei+itsellään+välttämättä+yhtään+mitään+kokemusta+asuntojen+vuokralla+pitämisestä.+Nämä+vaan+pyörittelevät+yksinkertaisesti+numeroita++ottamatta+huomioon+mitään+muuta+kuin+ihan+perusparametrit,+puhumattakaan+asiaan+liittyvistä+hyvin+todennäköisitä+takaiskuista+tai+inflaatiostakaan.++
Sillä+oli+kyllä+referenssinä+instituutionaaliset+sijoittajat+ja+siis+samalta+ajanjaksolta,+että+siinä+mielessä+se+on+vertailuna+ihan+o.k.+Ei+siinä+muusta+ollutkaan+kyse+kuin+mitä+näiden+vertailuista.+
Kiinteistösijoittaja ja Mensan jäsen Ilkka Kylävaara elää 600€/kk eläketuloilla 28m2 asunnossa. Kiinteistösijoitukset jättivät Kylävaaralle 17m€ velat.
http://hymy.fi/uutiset/takavuosien-huippupakinoitsija-ilkka-kylavaara-elaketta-600-euroa-velkaa-15-000-000-euroa/
https://fi.wikipedia.org/wiki/Ilkka_Kylävaara
Vertailukohta oli sama sekä suurten instituutioiden tuotoista, että asuntosijoituksista. Vertailukohta valittiin sen vuoksi, että suuret instituutiot olivat kertoneet reaalituottonsa juuri tältä 20 vuodelta. Kysymys ei ole keskiarvotuotoista, vaan kahden tuoton ammattisjoittajien saamien tuottojen ja pääkaupunkiseudun asuntoon tehdyn tuoton vertaamisesta, jossa siis asuntosijoitus pärjäsi todella hyvin.
Noilla numeroilla laskettuna jos ostaisin 40 neliön kerrostalohuoneiston, niin 50 vuodessa remontteihin kuluisi kalleimmillaan 366 000 €, ja halvimmillaan 23 600 €.
Putkiremontti = 50v/30v * 900€ * 40m^2 = 60 000 €
Julkisivuremontti = 50v/20v * 500€ * 40m^2 = 50 000 €
Kattoremontti = 50v/20v * 80€ * 40m^2 = 8 000 €
Parvekeremontti = 50v/20v * 200€ ? 40m^2 = 20 000 €
Ikkunaremontti = 50v/30v * 120€ * 40m^2 = 8 000 €
Hissiremontti = 200000€ 20000€ = 220 000 €
Putkiremontti = 50v/60v * 450€ * 40m^2 = 15 000 €
Julkisivuremontti = 50v/50v * 100€ * 40m^2 = 4 000 €
Kattoremontti = 50v/50v * 15€ * 40m^2 = 600 €
Parvekeremontti = 50v/50v * 50€ * 40m^2 = 2 000 €
Ikkunaremontti = 50v/50v * 50 € * 40m^2 = 2 000 €
Hissiremontti = (ei hissiä) = 0 €
Aika suuri haarukka, sanoisin.
Noista sitten jos laskee jonkun keskiarvon, niin (366000€ 23600€)/2=194800.
Eli keskimäärin voisi odottaa, että remontteihin menisi sellainen 150 000 - 190 000 euroa per 50 vuotta.
Jos tuon taas laittaisi vuokraksi, niin jos ostaisin tuon 40 neliön asunnon vaikka hintaan 150 000 €, ja maksaisin siitä 50 vuodessa 150 000 € remonttikuluja, niin tämä tekisi yhtä kuukautta kohti (150000 150000)/(12*50)=500, eli 500 €/kk. Tuohon sitten pitää laskea vielä yhtiövastike päälle, joka voisi olla jotain 250 €/kk, niin tällöin kulut olisi sellaiset 750 €/kk.
Jotenkin tuo ei vaan minusta kuulosta kauhean hyvältä kaupalta - taidanpa jatkaa asian tuumailua.
En lähtenyt laskemaan noita lukujasi, mutta oOmistusasuminen on siitäkin huolimatta taloudellisesti kannattavampaa kuin vuokralla asuminen. Vuokranantajat vähentävät korjauskustannukset vuokratulosta ja saavat siitä huolimatta nettotuottoa sijoitukselleen keskimäärin 2-2,5 prosenttia vuodessa ilman asunnon arvon nousua.
.
Lyhytaikaiseen asumiseen vuokra-asuminen on paras vaihtoehto. Tietenkään mitä tahansa asuntoa, mistä tahansa ja millä tahansa hinnalla ei kannata ostaa.
.
Tässä yksinkertainen laskuri http://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/sijoitusstrategia/tuotto-odotukset/
Järkevintä vanhassa talossa on yhdistellä remontteja, lvi sähkö kylppärit. Pk-seudulla tuo tekee noin 1000 euroa/asuinneliö.
Julkisivu ikkunat katto räystäät on myös järkevintä tehdä yhdessä. Nuo voi tehdä jo hieman enemmän, jos kyseessä korkea talo, telineet on aika kalliit, ja saattaa tarvita nostimiakin.
Kannattaa muistaa, että noiden remonttien välissä pitää myös tehdä ylläpitohuoltoa, maalata peltikattoa, julkisivua ja ikkunoita. Ulko-ovet ei kestä yleensä 50:ttä vuotta. Lukitukset siinä ajassa vaihdetaan pariin kertaan.
Kaukolämmönsiirtimen yleinen käyttöikä on 20-25 vuotta, ja sitten alkaa ilmetä sisäisiä vuotoja.
Salaojitukset kannattaa vähintään tarkistuttaa 20:n vuoden välein.
Jos taloyhtiössä pyykkitupa, kone kaipaa huoltoa vähintään kerran vuodessa. Muut yhteiset tilat, saunat, varastot, jätekatokset, pysäköintipaikkojen sähkötolpat, asfaltointi, laatoitukset, käytävien maalaukset. ym myös vaatii jonkun verran rahaa 50:ssä vuodessa. Lisäksi vakuutukset, isännöinti, kiinteistönhuolto ym jatkuvat menot.
Kyllä se omistusasunto käytännössä maksetaan 50:n vuoden aikana vähintään kahdesti, jos ei ole tavoitteena purkaa sitä muutaman kymmenen vuoden kuluttua.
Jos vuokratontti, tontin vuokra-aika kannattaa huomioida. Jos ostaa kämpän talosta jossa tontinvuokrasopimus ollut kymmeniä vuosia voimassa, voi olettaa että lähivuosina sopimus on uusittava, ja vuokrat pompsahtaa moninkertaisiksi.
https://www.uusisuomi.fi/raha/107247-hs-omistaja-saneli-vuokraan-1800-”emme-maksa”
http://www.iltasanomat.fi/asuminen/art-2000001143729.html
Asia+vähän+riippuu,+että+millainen+vuokra+ja+millainen+omistusasunto.+Jonkun+omistusasunnon+kohdalla+saattaa+hyvinkin+olla+parempi+olla+vuokralla,+ja+jonkin+vuokrahuoneen+kohdalla+saattaa+hyvinkin+olla+parempi,+pysyä+vuokralla,+kuin+vaihtaa+omistusasumiseen.
Markkinatilanne on sellainen, että voit vain unelmoida joistakin 10-20 prosentin tuotoista osakemarkkinoilta. Alfaa voi hakea kovalla riskillä, mikä kyllä näkyy Sharpen luvussa. Monet pankkiiriliikkeet ovat hyvin varovaisia ja huolestuneita tulevaisuuden osaketuotoista. Danske Bank, Blackrock yms. Lähivuosina tullaan jäämään kauas 8 prosentin tuotoista ja mukaan voi mahtua ajanjaksoja, jolloin osaketuotot jäävät miinukselle. Esimerkiksi Danskella on hyvin negatiivinen käsitys osakemarkkinoiden kehityksestä.
.
Tietenkin asia riippuu aina asunnosta. Jos tinkii elintasostaan ja vuokraa pienen huoneiston jostain syrjästä, "saa kilpailuetua" omistusasuntoon nähden, mutta ei noita vaihtoehtoja voikaan silloin verrata, jos omistusasunto ja vuokra-asunto eivät ole samantasoisia. Minulla on korkeatasoinen omistusasunto, jossa olisi sulaa hulluutta asua vuokralla. Tästä asunnostani joutuisin varmaan maksamaan vuokraa yli 2000 euroa.
.
Olen myös muuten vertaillut miten olisi käynyt, jos henkilö olisi sijoittanut Helsingin pörssiin tai ostanut asunnon pääkaupunkiseudulta:
....
"Asuntosijoitus voitti osakesijoituksen 2003-2013"
http://keskustelu.suomi24.fi/t/12581279/asuntosijoitus-voitti-osakesijoituksen-2003-2013
Omistusasunto+tosiaan+maksetaan+50+vuodessa+kahdesti,+jopa+kolmestikin.++Mutta+kun+täällä+meilläpäin+vuosivuokrat+ovat+jopa+10+%+asunnon+käyvästä+hinnasta,+vuokralainen+ehtii+samassa+ajassa+maksaa+kämppänsä+viiteen+kertaan.
Minä en taas lähtisi Helsingistä mihinkään. Espookin on siinä ja siinä, luokittelen sen jo ihan periferiaksi. Kerava on jo tosiaan ihan pohjoisnapaa ja tuppukylä.
Nyt on taas aika palata maanpinnalle. Tai ehkä joutusit maksamaan arvoalueella Helsingissä 2.000 euron vuokraa yli 300 m2 omarantaisesta asunnosta.
Pingviini ei ole maanpintaa nähnytkään. Tyhmä saa olla, mutta ei sitä kaikille kannata kertoa. Valehtelemalla ei pitkälle pötki, vaikka se sinun ammattiisi tuntuu kuuluvankin.
.
Oikotiellä on 172 asuntoa Helsingistä, joissa vuokrapyyntö ylittää 2.000 euroa. Espoossa samanlaisia asuntoja on 61 kappaletta ja Vantaalla 32.
.
Helsingissä, Vantaalla ja Espoossa on yhteensä 264 kohdetta, joiden vuokrapyyntö ylittää 2.000 euroa. Se on vuokralla olevista asunnoista 7,3 prosenttia!
Autoton vuokralainen näkee Suomea vain sen verran mihin raitiovaunu kuljettaa...Näihin olen joskus nuorempanakin törmännyt. Kerran elämässään olleet kehä kolmosen ulkopuolella ja siitä sitten riittänyt juttua miten maailmaa kiertäneitä ovat. No nuo kyllä kaikki kuolivat 30-40 vuotiaina ja syrjäytyneinä..
Näitä on vaikea laskeskella kovin tarkkaan, sillä esimerkiksi lainsäätäjä saattaa asettaa jonkun "energiaveron", jonka maksamiseen menee kolmannes kaikista kustannuksista tai ylikin. Näitä on tulossa lisää.
Ylipäätään tilanne on se, että halutaan pyrkiä regressiivisten verojen kasvattamiseen. Kiinteistövero esimerkiksi on tällainen vero. Ennustan, että 5 vuoden kuluttua jo puolet asumiskustannuksista on suoria veroja, ja sitten jäljelle jäävästä puolikkaasta puolet erilaisia maksuja ja lupia.
Tätä on haluttu ja tätä nyt sitten saadaan.
Kyllä se tosiaankin juuri tuohon suuntaan on nyt mennyt, ja edelleen vaan lisää tullaan rokottamaan asunnoista ja asumisesta veroa ja muuta kuppausta. Tykkänään uusiakin veroja ja maksuja varmasti keksivät. Verobyrokraatit ja julkisten budjettien vartijat haluaisivat lanseerata ainakin tämän n.s. asumistulo-veron omistusasunnoissa asuville ihan uutena verona. Tämän veron kyllä vuokralla asuva välttää.
Oma lukunsa on myöskin asuntokauppoihin liittyvät jälkipelit käräjöinteineen, joita tullaan siihen sopivaa lainsäädäntöä lanseeraaamalla kasvattamaan, ja oheisena siihen tulee ammattikuntia joiden palveluksia asuntokaupoissa pakotetaan käyttämään. Se onkin tämä tällainen vielä paljolti käyttämätön verotulojen ja lakimiesten y.m.s. työllistämisen ja bkt:n kasvattamisen lähde. Mutta asumiskuluja tämä tällainenkin yhtälailla kasvattaa.
No näinhän se juuri menee. Kavereiden firmoille töitä: lainvalmistelijat kertovat hyvissä ajoin kavereilleen ennen lain julkistamista mitä on tulossa, jolloin heillä on jo tietokoneohjelmat sopivasti valmiina, kun pitää ruveta printtaamaan uusia lupia. Sulle, mulle, sulle, mulle.
Tässä on sellainen ideologinenkin puoli, että eräät tahot ovat olleet tyytymättömiä siihen, että ihminen on voinut työuransa aikana säästää asunnon itselleen omaksi ja sitten realisoida sen ja muuttaa vaikka mökille tai ulkomaille eläkepäiviksi. Tämmöinen ei tule jatkossa laatuun, sillä "työuria pitää pidentää ja kaikki kivet on käännettävä". Tarkoittaa sitä, että kun eläketurva romutetaan ja asunnotkin ovat arvottomia, on pakko jatkaa töitä hautaan asti.
Mutta kuten sanottua, niin tätähän on haluttu, ja tätä siis nyt myös saadaan.
Sekin näyttää olevan että tietyissä työnatajapiireissä ja politikoissakin sekä talouspuolen virkamiehissä ja raha/pankkipiireissäkin ollaan sitä mieltä, että jos kansalaisille kertyy vähän omaisuutta(ja erityisesti tämä asunto-omaisuus, joka meillä lähinnä kansan omaisuutta on ollut) josta jotain taloudellista turvaakin, niin nämä eivät ehkä siksi ole niin nöyriä juoksemaan minkä tahansa työtarjouksen perässä ympäri maan. Ja tämän siis nämä katsovat olevan huono juttu talouden kannalta. Siis nämäkin tahot tällä agendallaan ovat vielä tässä asuntoihin ja asumiseen kohdistuvassa kuppauskampanjassa takana ainakin yllytyskuoromaisessa roolissa, joskin tietty nämä verotulojutut ja muut kuppaukset ja bkt:n kasvattaminen ja omille tai kaverien firmoille hyviä urakoita järkkäilyt ovat keskeisimmällä sijalla tässä. Minä en kyllä usko että ihmisitä tulisi vähemmän halukkaita töitä hakemaan ja vastaan ottamaan vaikka mistä siksi jos heillä vähän omaisuutta on kertynyt, pikemminkin päin vastoin tämä asia on, joskaan ei tietty kulkurimaisena pummina mitä tahansa kerjäämään silloin niin lähdetä.
Vuokralla+asuminen+on+pitkällä+juoksulla+aina+kalliimpaa,+muutenhan+yhtälö+ei+toimisi.+Tämä+tietysti+vain+jos+maksaa+vuokransa+itse+ja+jos+ei+maksa+itse,+silloin+vuokralla+asuminen+yleensä+on+se+ainoa+vaihtoehto,+jolloin+on+turha+pohtia+ja+vertailla+eri+asumismuotojen+kustannuksia.
Tarkoitat+numeraalista+tai+nimellistä+tuottoa.+Realituotto+jää+kyllä+paljon+noiden+alle,+ja+verokin+vielä+puree.+Ja+arvon+nousuja+tai+paremminkin++hintojen++nousuja+ei+kyllä+kannata+mukaan+tuottoihin+räknäillä+ennen+kuin+ne+asunnot+on+oikeasti+myös+myyty+ja+niistä+kulut+ja+verot+maksettu.+
Oletetaan+että+olisit+ostanut+vuokrakämppäsi+100%+velalla,+jonka+velan+olisit+ottanut+20+vuodeksi,+niin+että+se+velka+nyt+20+vuoden+kuluttua+kerralla+lyhennetään+esim.+asunnon+myynnistä+saatavilla+tuloilla(tai+sitten+uusitaan+uudella+velalla)+ja+et+siis+yhtään+olisi+velkaasi+lyhentänyt,+vain+korot+olisit+maksanut.+Velan+korot+tietty+saa+vähentää+vuokratuotosta.+Ja+kun+ei+omia+varoja+yhtään+likoon+laitettuna,+niin+mitä+tahansa+positiivista+tästä+sijoitus-systeemistä+olisit+onnistunut+nettoamaan(vuokrassa+ja/tai+myynnissä),+niin+se+olisi+ihan++selvää+realituottoa+sen+ajankohdan+rahan+arvon+termeissä+jolloin+tuo+nettoaminen+on+realisoitunut.
Verojen+ym.+maksujen+jälkeen+nettotuotto+on+ollut+20+vuodessa+noin+400%.+Jos+vuokratuotto+olisi+talletettu+tilille+ja+asunto+myytäisiin+nyt+ja+myyntihinta+laitettaisiin+tililille,+tilillä+olisi+noin+100+000+€.+Asunnon+alkuperäinen+ostohinta+kaikkineen+oli+noin+20+000+€.+Vuokratuottojen+osuus+(netto,+verojen+maksun+jälkeen)+tästä+on+noin+38+000+€.+Pieniä+korjauksia+on+tehty+omaan+piikkiin+(huomioitu+laskelmassa)+ja+vähän+isompia+taloyhtiön+piikkiin+(rahoitusvastikkeet+huomioitu).+Huoneisto+oli+lähes+uusi+kun+sen+ostimme.+Esim.+putkiremppaan+(linjasaneeraukseen)+on+vielä+aikaa.+Mitään+isompaa+remppaa+huoneistossa+ei+tarvitse+tehdä+lähiaikoina+(mm.+märkätilat+juuri+rempattu).+Myyntihinta+on+arvioitu+nykyisen+kunnon+mukaan.+Muutaman+tonnin+lisäinvestoinnilla,+asunnosta+saisi+tietysti+enemmän.+Itse+tehtynä+jopa+katetta+remppainvestoinnille.
Inflaatio on tosiaankin ollut matalalla tasolla viimevuodet, mutta niin on sijoitusten tuottopuolikin ollut vähän huonossa jamassa. Eikä siis tätä numeraalista tai inflaatiokorjaamatonta näennäsituottoakaan helposti ole mistään saatavissa ollut.
Se vielä tuosta laskelmastasi, että ei niihin asunnon hinta-arvioihinkaan aina luottamista ole. Vasta se kun asunto on myös myyty ja rahat saatu kertoo sen mikä siitä oikeasti on netottu. Toki voihan tämä saatava hinta olla parempikin kuin mitä nämä hinta-arviot.
Aika halvalla olet kyllä yksiön saanut -96 ostettua, jos sen 20000 eurolla eli jotain 120000 markalla olet saanut(Toki tämä pitää muuntaa nykyrahaksi inflaation huomioiden. Ja nyt saadusta hinnasta on ensin vähennettävä inflaatiovero(n.s. arvon noususta perittävä myyntivoittovero) ja sitten tämä inflaatiokorjattu ostohinta, ja jos vielä siitä jotain jää niin se on sitten realista voittoa kaupantekohetken rahan arvossa lausuttuna itse asuntokaupasta tai asunnon arvon silloin realisestakin noususta). Ja tämä siis olettaen että se yksiö oli suht. uusi ja sijaitsee pääkaupunkiseudulla paikassa missä sillä on hyvin kysyntää vuokra-asuntona. Lisäksi näin vanhoihin juttuhin tulee se euroon siirtyminenkin, joka tehtiin niin matalalla kurssilla kuin se voitiin, elikä devalvaatiotemput siinä tehtiin mikä ei ainakaan täysin näy missään idekseissä, ja mikä jäi siis ainakin osittain pimentoon.
En siis epäile sitä ettetkö antamillasi luvuilla olisi onnistunut sijoituskämppäsi kanssa voiton puolelle pääsemään, mutta ei nyt ainakaan sitä 50 tonnia kuitenkaan. Ja jos puhutaan jostain vaikkapa 3-4 kymppitonnin realituotosta 20 vuoden aikana, niin se ei paljon ole ajatellen riskejä ja vaivaakin mitä vuokrakämpän pitämisestä on.
No tuo ostohinnan inflaatiokorjaus tuli minulta väärin tähän sikäli jos velkarahaakin siihen ostoon käytit, jonka korot olet saanut vähentää vuokratuotosta. Siis vain omien likoon laitettujen varojen osalta tämä inflaatiokorjaus on tehtävä, eikä velkarahan osalta jos sitä on käytetty.
Ei+asunto+ollut+v+1995+edes+kovin+halpa+yleiseen+hintatasoon+nähden+koska+se+oli+uudehko.+Hinta+oli+silloin+n.+120+000+mk+(Hintahan+on+riippuvainen+sijainnista+ja+osin+ehkä+nykyhintatasoa+nostaa+alueen+arvostuksen+nousu).+Noin+10+-+15+vuotta+vanhempia+olisi+saanut+reilusti+halvemmalla,+mutta+kun+kyse+oli+alunperin+pidemmän+ajan+sijoituksesta,+yritin+huomioida+tulevat+isommat+remontit+ja+sillä+päädyin+ostamaan+uudehkon.
Tuota jos sijoittaa vuokrasta jäävät rahat edelleen johonkin toiseen kohteeseen ei kyllä oikein voi asunnosta saaduksi tuotoksi räknätä. Se on tuottoa siitä toisesta sijoituksesta siihen kuuluvine riskeineen.
Joskin asianomaisen tilanne voi olla se, että ei tähän toiseen sijoitukseen olisi varoja ollut ellei vuokrasta niitä olisi saatu, ja siinä mielessä ne ovat siitä asuntovuokrasijoituksesta. Mutta jos tilanne ei ole tämä niin ei ainakaan sitten voi näitä toisia sijoituksia asuntosijoituksen tuotoiksi räknätä.
Joka tapauksessa vuokrasijoituksesi kanssa olet ollut suht. onnekaskin, kun ei takapakkeja ole pahemmin tullut eikä paljon asunnon tyhjänä olojakaan.
Kyllä nämä vuokra-asunnoista saatavat tuotot pieniä ovat suhteessa riskeihin ja vaivaan ja harmeihinkin mitä tällaisista vuokra-asunnoista on. Jos esim. jotain reilu satasen olisi vuokra tässä ollut enemmän, niin olisi jäänyt siitä sellaiset tonni vuodessa tuottoa. Vuokrissa onkin nyt paljon korotuspaineita.
Nyt aletaan olla alkuperäisestä kysymyksestä aika helvetin kaukana. Löytyikö niitä lukuja keneltäkään, vai onko taas niin, ettei täällä ole muita kuin työttömiä vuokralurkkeja?
"Joka+tapauksessa+vuokrasijoituksesi+kanssa+olet+ollut+suht.+onnekaskin,+kun+ei+takapakkeja+ole+pahemmin+tullut"
Ihmisiä on tosiaankin paljon nykyään työttömänikin, ja myös vuokrallakin paljon asutaan. Mutta miten tämä asia sitten liittyy alkuperäiseen aloittajan kysymykseen ?
Sanoisin että asumisen ja asuntojen hintoihin liittyviä lukuja kyllä ynnäilevät paljon juurikin sellaiset ihmiset joilla ei käytännön tasolta ole asiasta paljon mitään kokemusta. Jostain tilastoista otetaan lukuja ja niitä vähän tohkeissaankin ynnäillään kun hallitaan peräti tämä lukujen summailu. Ja tietty omat makrotalousteoriat pyörivät päässä, joilla hahmotetaan itsensä kauhiastas hyväksi yhteiskunnan tukipilariksi, ja toiset tai toisenlaiset ihmiset kelvottomiksi loisiksi ja ties miksi demoneiksi ja syypäiksi omaan ikäväksi koettuun tilanteeseen tai asemaan.
Ei+kustannuksia+lasketa+as.oy:ssä+remonttien+mukaan+vaan+arvioidaan+karkeasti+mitä+isompia+remppoja+tulevaisuudessa+on+edessä+ja+lisätään+se+arvio+vastikkeeseen.
riippuu myös paljon hallituksesta. isännöitsijä kun oiken vedättää saadaan turhia remppoja hänen lähi piirilleen. noiden hallitusten pitäisi ryhdistäytyä. vois olla vaikka sääntö että vaihdetaan papat ja mammat 4.v välein