Minulla on Espoossa kaava-alueella 280 m2 rakennusoikeutta jäljellä ja tilaa toiselle talolle. Suunnitelmissa on tontin lohkoaminen tai hallinnonjakosopimus. Kaupungin mukaan tontti vaatii ns. suunnittelutarveratkaisun.
Kannattaako ottaa suoraan yhteyttä kiint.välittäjään, joka auttaa selvittelyssä ja järjestelyissä vai pitäisikö esiselvitystyötä tehdä etukäteen itse?
Kannattaako ottaa suoraan yhteyttä kiint.välittäjään, joka auttaa selvittelyssä ja järjestelyissä vai pitäisikö esiselvitystyötä tehdä etukäteen itse?
Vastaukset 10
Vanhimmat
Jos kyseessä on todellakin asemakaava-alue, kuten rakennusoikeuden olemassaolosta voisi päätellä, niin ihmetyttää tuo suunnittelutarveratkaisuasia. Koko st-ratkaisun ideahan on se, että ennen asemakaavaa voidaan arvioida haittaako aiottu rakentaminen tulevaa asemakaavoitusta ja yhdyskuntarakennetta.
Onkohan kiinteistösi tila vai tontti, eli onko se lohkottu ennen asemakaavan voimaantuloa vai sen jälkeen? Jos se on vielä tila, niin uutta tonttia lohkottaessa kannattaa se jäljellejäävä osa lohkoa samalla tontiksi. Lohkominen asemakaava-alueella perustuu kaavan pohjalta laskettuun tonttijakoon. Jos alueella on jo tonttijako, niin haet siihen muutoksen, jolla tuo uusi tontti saadaan lohkottua. Asia ei ole kovin monimutkainen, ja apua saat Espoon kaupunkimittausyksiköstä.
Jos tuo lohkominen suinkin onnistuu, eli nykyisestä kiinteistöstäsi voidaan muodostaa kaksi kiinteistöä, niin suosittelen lämpimästi sitä. Tällöin et ole tontin myytyäsi vastuussa sen asioista eikä sinun tarvitse kysellä lupia omalla tontillasi tehtäviin asioihin. Hallinnanjakosopimus kun ei jaa tontin omistusta mitenkään (se jakaa hallinnan...), joten siinä on aina "naimisissa" muiden osaomistajien kanssa.
Jos nykyinen kiinteistösi on niin pieni tai sellaisen muotoinen, ettei sitä voi lohkoa kahdeksi, niin sitten hallinnanjakosopimus on ainoa vaihtoehto, jos kerran haluat rahastaa jäljelläolevalla rakennusoikeudella.
Kannattaako siis ottaa yhteyttä kiinteistövälittäjään? Itse ottaisin kyllä ensin yhteyttä tuonne kaupunkimittausyksikköön, josta kysyisin neuvoja. Sieltä saat myös kiinteistörekisteriotteen kiinteistöstäsi ja kopion voimassaolevasta asemakaavasta, jotka ovat tärkeitä tietolähteitä asiaa hoitaessasi. Sen jälkeen ottaisin yhteyttä kiinteistövälittäjään, jos asiat tuntuvat kovin vaikeilta. Valitettavasti osa kiinteistönvälittäjistä ei tajua hölkäsen pöläystä näistä kiinteistö- ja kaavoitusasiosta, vaan keskittyvät pelkästään asunto-osakkeiden välittämiseen - älä palkkaa sellaista välittäjää.
Paljon uutta asiaa uudelle tilalliselle.
Kiinteistörekisteriotteessa on kohta Laji: Tila. Kartoissa kiinteistötunnuksen jälkiosa on merkitty kahteen paikkaan, eli onko tila jo tavallaan jaettu kahdeksi osaksi?
Kuulin hj-sopimuksen ongelmista. Pystyykö perinteisessä lohkoamisessa rajan paikkaan vaikuttamaan, koska nyt rakennusoikeus jäisi 280m2 sijaan noin 150 neliöön, joka on aika vähän rinnetontille, jossa talo olisi 2-kerroksinen.
Rasitteet-kohdassa on mainittu "Tieoikeus", jonka perässä tilatunnus ja sukunimi naapurille (tilan toisessa päässä), jonka kanssa ei ole yhteistä tietä. Onko tämä jatkoa varten eli rakennuspaikalle voidaan rakentaa tie naapurin tontin läpi ja valmius on olemassa.
eli tilasi läpi, pitäisi nähdä kartta.
Usein saa tedä kellarikerroksen saunoineen ilman rakennusoikeutta ja kyllähän rajat saa laittaa haluamaansa paikkaan jos lohkotaan.
Tuo ensimmäinen vastaus kertoi jo kaiken oleellisen.
Ensimmäinen kysymys siis on, miten tilasi suhtautuu asemakaavan tontinjakoon. Onko nyt niin, että tilasi ulottuu kahden kaavatontin päälle, omalle ja rakentamattomalle tontille? Ja rakentamattoman tontin rakennusoikeus on 150 m2, mutta jos rajaa siirrettäisin omaa tonttiasi kohti, niin rakennusoikeus kasvaisi 280 m2:een? Tällainen siirto onnistuu tonttijaonmuutoksella:
http://www.espoo.fi/default.asp?path=1;28;11866;10526;38268;38685
http://www.espoo.fi/default.asp?path=1;28;11866;10526;38268;38687
Asemakaavoitetulla alueella lohkotaan vain tonttijaon mukaan, eli rajoja ei voi lätkiä miten vaan.
Toki tonttijakoa tai sen muutosta laadittaessa otetaan huomioon suunnitellun (siis kaavassa määrätyn) korttelin maanomistajien toiveet mahdollisuuksien mukaan. Laki ja kunnan rakennusjärjestys sekä asianomainen asemakaava asettavat tonteille tiettyjä reunaehtoja, joita tonttijaon on noudatettava. Siksi kaikkia toiveita on mahdoton toteuttaa.
Asemakaava-alueen ulkopuolella lohkominen on sinänsä vapaata, että maanomistaja saa päättää mihin rajat vedetään. Täytyy kuitenkin muistaa, että jos uusi kiinteistö on tarkoitettu rakennuspaikaksi, niin sen täytyy täyttää lain ja kunnan rakennusjärjestyksen minimivaatimukset mm. pinta-alan osalta - muussa tapauksessa rakennuslupaa ei heru.
Rekisteriote koskee vain yhtä kiinteistöä (siis tilaa tai tonttia). Tilasi tunnistetietoja otteella ovat:
-kiinteistötunnus, joka muodostuu seuraavasti: kunta-kylä-talo-tila (tapauksessasi 049-4xx-yyy-zzz)
-"sanallinen versio edellisestä": Espoo, se_ja_se kylä, yyy:zzz
-tilan nimi
(Talonumero, siis yllä oleva yyy, ei tarkoita mitään rakennusta, vaan on aikoinaan isossajaossa muodostetun emäkiinteistön tunnus. Tilanumero zzz kertoo kuinka mones kyseisestä talosta lohottu tila on.)
Rasite voi olla kumpaan tahansa suuntaan, joko siis siten että naapuritila on oikeutettu tiehen sinun tilasi alueella tai tilasi on oikeutettu tiehen naapuritilan alueella. Tieoikeuden sijainti selviää ao. tilojen lohkomiskartoista tai rasitetoimituksen kartasta, mikäli rasite on perustettu jälkikäteen. Uudemmissa rekisteriotteissa näkyy kyllä selvästi, onko tilasi oikeutettu vai rasitettu osapuoli.
Oli rasite kumminpäin tahansa, sen merkitys saattaa hävitä, kun alueen katuverkko rakennetaan asemakaavan mukaiseksi, jolloin pääsäännön mukaan jokainen tuleva tontti rajautuu katuun. Niissä tapauksissa, jossa tontti on motissa muiden takana, niin sille perustetaan rasite kulkua varten jonkun tontin alueelle.
Tästäkin asiasta saat asiantuntevaa ja ilmaista neuvontaa kaupunkimittausyksiköstä.
Se rasitteen yhteydessä oleva nimi on sen toisen tilan nimi, ei omistajan sukunimi - vaikka tietysti tilalle on voitu antaa sama nimi kuin omistajallaan.
Rajan paikka kaava-alueella määräytyy asemakaavan perusteella laadittavan tonttijaon mukaan, mihin tulevan korttelin maanomistajat voivat vaikuttaa.
Asemakaavaa ei ole vaan vanha yleiskaava, lähialueelle on tulossa uusi kaava mutta en tiedä vaikuttaako se.
Onko tontin toisen puolen myyntivoitto verovapaa? Alle 2 v asuttu tässä.
Vaikuttaako maasto eli rinnetontti/tasamaa tontin arvoon?
on verovapaata jos se oli yhtenä palana kun ostit tai sait sen. Ja kaksi vuotta asuttu. Kun myydään osa niin pelkäämpä pahoin sttä verolle menee.
Pientä verosuunnittelua voi harrastaa sillä että kun tekee myyntivoittoselvitystä painottaa että maksoi maapohjasta huippuhinnan ja rakennus tuli halvalla (oli rempan tarpeessa tms). Näin kun kalliilla ostit maata verotettava myyntivoitto jää pienemmäksi. Ostovaiheessahan tuota jakoa ei välttämättä ole tehty, kiinteistö on ostettu konttänä.
Verottajan ohjeesta (http://www.vero.fi/default.asp?article=2610&language=FIN):
"Mitä tarkoitetaan omalla asunnolla?
Omistusasunto
Omaksi asunnoksi katsotaan verotuksessa ne osakkeet tai osuudet, jotka oikeuttavat huoneiston hallintaan sekä rakennus, kuten omakotitalo, tai sen osa. Rakennukseen rinnastetaan myös sen rakennuspaikka, siltä osin kuin se ei ole suurempi kuin 10 000 m2 tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen.
Pelkän rakennuspaikan luovutusvoitto ei ole verovapaa, jos sillä ei ole myyjän vakituisena asuntonaan käyttämää rakennusta."
Käsittäkseni myös tontin ja rakennuksen kahtena osana myynti on verovapaata, jos myynnit tapahtuvat ajallisesti peräkkäin ja nuo em. ehdot muuten täyttyvät. Tarkista verotoimistosta.
kaksi tonttia niin verovapaus ei koske kaava-alueella sitä toista. Tontit lienee mittaamattomia eli tilan nimellä ja numerolla.