lue tämä

Mietittyäni pitkään asunnon vaihtoon liittyvää problematiikkaa ja viimeisen kahden kuukauden aikana 23 asuntoesittelyssä käyneenä alan olla vähän jyvällä. Toivottavasti tästä listasta on jotain hyötyä. Se on kirjoitettu sekä myyjän että ostajan näkökulmasta.

1) Ensin myydään entinen, sehän on selvä. Sen verran 1990-luvun lama ja kertomukset kahden asunnon loukkoon jääneistä perheistä on opettanut, että nykyään enää aniharva lankeaa tuohon ansaan, mutta heitäkin näyttää olevan. Tiedän perheen joka meni ostamaan omakotitalon ennen kuin möi rivarinsa. Tämä rivitaloasunto on nyt ollut myynnissä useammalla välittäjällä todella pitkään, mutta ei mene kaupaksi koska hinta ja laatu eivät kohtaa. Myöskään vuokralaista ei ole löytynyt koska pyydetty vuokra on todella kova. Toinen perhe puolestaan alkoi myydä entistä liian myöhään aikomuksenaan muuttaa suoraan kodista toiseen silloin kun uusi kohde valmistuu, mutta kansainvälinen finanssikriisi sotki suunnitelmat ja vaikka näytöillä ramppasi todella todella paljon porukkaa, ei kukaan tarjonnut mitään. Aivan viime metreillä asunnosta tehtiin tarjous joka hyväksyttiin. Perhe oli ostanut asunnon vuosi sitten ja otti tässä asuntokaupassa takkiin 44 tuhatta euroa - 126 euroa vuoden joka ikinen päivä. Harmittaa suuresti että asunto meni kaupaksi ennen kuin saimme oman asuntoni myytyä. Olisimme olleet valmiita tarjoamaan asunnosta jopa 15 tuhatta enemmän kuin millä asunto nyt myytiin.

2) Lähes kaikki myyvät asuntojaan välittäjien avulla, mikä on todella kummallista kun ottaa huomioon sen että välityspalkkiot ovat todella kovia ja sen että osakehuoneiston kauppa on helppo tehdä itsekin. Kiinteistön eli omakotitalon myyminen ja ostaminen sen sijaan vaatii tietämystä.

Kun valitset välittäjää, valitse viisaasti. Itse en noteeraa juuri kuin nuo kaksi suurta, vihreän ja oranssin. En jaksa lukea lehdestä muiden välittäjien pikkuilmoituksia ja onhan tasossa muutakin eroa... Valitse välittäjä jonka toimipiste on mahdollisimman lähellä asuntoasi - ota huomioon se että kaikki asunnon ostajat eivät suinkaan käytä nettiä - on paljon mummoja ja pappoja jotka käyvät iltakävelyllä katsastamassa asuntomyymälän ikkunan tarjontaa ja lukevat paikallisia pikkulehtiä. Ota huomioon, että välityspalkkio on aina neuvoteltavissa. Listahinta on todella kova, mutta sain siitä tingittyä kolmanneksen pois kun vihjasin että harkitsen myyväni asuntoni itse. Noususuhdanteen aikaan temppu olisikin ollut helppoa - parhaimmillaan naapuri laittoi asuntonsa Oikotielle maanantaina ja jo torstaina asunto oli myyty. Koska välityspalkkiota pystyttiin kohtuullistamaan, teimme toimeksiannon mutta ainoastaan kuukauden ajaksi. Tällä varmistin sen että välittäjä myy asuntoani tosissaan, sillä muutenhan hän jäisi kokonaan ilman palkkiota koska kirjasimme sopimukseen kohdan jonka mukaan myyjälle ei tule kuluja jollei kauppaa synny.

Hintapyyntö kannattaa laittaa kohdalleen saman tien niin että hinnassa on vähän neuvotteluvaraa mutta et pyydä mahdottomiakaan koska silloin näytöille ei tule ketään. Ei liian kova hinta ole välittäjänkään etu, sillä tarkoitushan on myydä eikä esitellä.

Kysy millä tavoin kohdetta myydään - netissä Oikotiellä, Etuovessa, ketjun omilla sivuilla, paikallislehdet, Hesari, ikkunamainonta, naapureiden postiluukkujen laputus... Onko välittäjälle mahdollisuutta 360 asteen virtuaalikuvaukseen? Kuinka usein asuntoa esitellään, onko mahdollista järjestää yksityisnäyttöjä?

3) Välittäjiä on monenlaisia... Ne jotka perustivat pieniä toimistoja pikavoittojen toivossa, alkavat tippua kelkasta ja jäljelle jää vain vanhat kokeneet konkarit - mutta näyttää heissäkin olevan hyviä ja huonoja.

Eräs lokeroi meidät vuokralta omaan asuntoon ponnistaviksi - vaikka nykyinen asunto on jo velaton - hmmm erikoinen ennakkoasenne. Sama välittäjä oli hyvin haluton järjestämään yksityisnäyttöä, kun en päässyt ensiesittelyyn matkan vuoksi - hän tokaisi että voihan asuntoa tulla katsomaan jos se ei mene ensiesittelystä. No ei tosiaan mennyt ja ei mene ihan tässä lähikuukausinakaan.

Eräs heittäytyi aivan hölmöksi kun huomasin heti että astianpesukone on jossain vaiheessa lauennut ja kastellut keittiön parketin - osa sauvaparketista oli uusittu mutta uusimattoman osan sauvojen päät olivat pilalle tummuneet. Välittäjä alkoi vänkäämään vastaan, ja kertoi näkemyksenään että jos lattia olisi saanut kosteutta, olisi puu pehmentynyt. Joo niin varmaan, muutaman tunnin kostumisen aikana?

Eräästä miesvälittäjästä kuulin huhun jonka mukaan hän olisi ehdottanut neljälle yksin näytölle tulleelle naiselle makuuhuoneen testaamista. Voi pojat jos asunnon omistaja tietäisi mihin tarkoitukseen välittäjä ajatteli makkaria käyttää. Niin että tiedoksi vaan, jos päiväpeittosi on kurtussa esittelyn jälkeen...

Eräs välittäjä yritti kiirehtiä päätöksen tekemistä kertomalla muista halukkaista ostajista ja että kohde menisi ihan näillä hetkillä. Ei muuten mennyt ja asunto on myymättä edelleenkin, noin viittä viikkoa myöhemmin. Kyseinen välitysliike on saanut varoituksen haamuostajilla harhauttamisesta - moinen kun on laissa kiellettyä. Samainen välittäjä ei kertonut asunnossa olleesta kosteusvauriosta - pakastin oli sulanut ja pilannut keittiön parketin. Kun avovaimoni kävi katsomassa asuntoa uudemman kerran, toinen välittäjä kertoi asiasta.

Eräässä kohteessa oli ollut kosteusvaurio kylpyhuoneen seinässä, ja tämä kerrottiin esitteessä jonka saimme silloin kun kävimme katsomassa asuntoa yhdessä. Kun puolestaan menin katsomaan sitä yksin, sain käteeni toisen välittäjän esitteen jossa tätä tietoa ei enää ollutkaan.

Erään asunnon omistajat olivat mukamas muuttamassa uudiskohteeseen - niin varmaan - irtaimistosta ja rikkinäisestä astianpesukoneesta päätellen he olivat aivan pee-aa.

Eräässä asunnossa oli tupakoitu paljon, mutta välittäjän mukaan vain parvekkeella. Joo niin varmaan... Pitiköhän hän meitä aivan idiootteina?

Huomauttaisin että minulla ei TODELLAKAAN ole sellaista ennakkoasennetta että kaikki välittäjät olisivat huijareita ja en sellaista kuvaa tahdo välittää eteenpäinkään. Kunhan vaan totean, että suureen joukkoon mahtuu kaikenlaisia henkilöitä. Eivät välittäjät ole keskimäärin sen epärehellisempiä kuin vaikka bussikuskitkaan.

"Oma" välittäjäni on huippu ja käytämme häntä varmasti jatkossakin. Valitettavasti mainostaminen ei taida olla täällä sallittua.

4) Se että ostaa asunnon välittäjän välityksellä, ei tuo ostajalle mitään lisäturvaa. Muista että välittäjä on aina myyjän palkkaama ja myyjän asialla. Hän saattaa jättää kertomatta sellaisia yksityiskohtia joita ostaja ei huomaa ja joita ostaja ei huomaa kysyä.

5) Asunnon ostaminen asunto-osakeyhtiöstä on turvallista siinä mielessä että jos huoneiston rakenteissa on jotain vikaa, asunto-osakeyhtiö on velvollinen korjaamaan viat. Myyjä ei kuitenkaan saa jättää kertomatta sellaisia tietämiään vikoja joiden voidaan katsoa vaikuttavan ostajan ostopäätökseen. Asunto-osakeyhtiökaupoissa myyjän vastuuaika huoneiston kuntoon nähden on kaksi vuotta, kiinteistökaupoissa peräti kymmenen vuotta. Juristit osaavat paremmin kertoa millaisia riitoja asunnon kunnon vuoksi voi tulla ja miten ne ratkotaan

6) Näkemäni perusteella en pistä paljoakaan painoarvoa kuntotarkastusraporteille. Kävimme kohteessa jossa jokaisesta asunto-osakeyhtiön asunnosta oli täytetty aa-nelonen, josta kävi lähinnä ilmi huoneiston varustetaso. Sen sijaan sitä ei ollut mainittu, että seinän rakenteet olivat liikkuneet siinä määrin että kylpyhuoneen kaakeleita oli rikkoutunut suihkun kohdalla. Kuntotarkastusraportin mukaan tuon ikäisissä kylpyhuoneissa ei ole kosteuseristeitä kaakeleiden alla. Koko kylppäri menisi siis uusiksi.

7) Laskin edellisen auton kaikki mahdolliset käyttökulut ja yllätyin. Käytettynä ostetun keskiluokkaisen auton pitäminen maksaa 550 euroa kuukaudessa. Aivan uuden auton pitäminen voi maksaa hyvinkin tonnin kuukaudessa. Mieti mihin olet muuttamassa - tarvitsetteko kaksi autoa vai pärjäisikö yhdellä autolla ja matkakortilla (bussilipulla, whatever). Tuolla summalla maksaa asuntolainaa kummasti..

8) Osaan tehdä remonttia, joten en epäröisi hetkeäkään "räjähtäneen" kuntoisen asunnon ostamista, mikäli sen hinta olisi kohdillaan. Jos peukalosi on keskellä kämmentä tai vapaa-aikasi kortilla, tulee remontin vieraalla teettäminen kalliiksi ja edes ammattilaisten käyttäminen ei välttämättä takaa laatua. Lehtijuttujen mukaan tapettien kuviot saattavat olla ylösalaisin tai lattialaatat ovat seinässä ja seinälaatat lattiassa.

9) Missä kunnossa asunnon ikkunat ovat? Omassa taloyhtiössämme ne vaihdettiin juuri - tomivuus parani ja alumiinipintaisina ne ovat jatkossa huoltovapaat. Asunnon koosta riippuen ikkunaremontti voi maksaa 5000-8000 euroa.

10) Putkiremontit sen sijaan ovat varsin hintavia - perinteiset rempat joissa kaikki putket vaihdetaan, maksavat HS:n artikkelin mukaan jotain 500 euroa per neliö, mutta putket voidaan myös pinnoittaa sisäpuolelta jolloin kustannukset alenevat. Tällä hetkellä remontoidaan 1960-luvun lopun ja 1970-luvun alun taloja.

11) Jos olet ostamassa rivitalohuoneistoa, katsopas millä se lämmitetään. Kaukolämpö olisi edullisin ratkaisu ja lämmintä vettä riittäisi varmasti kaikille - suora sähkölämmitys on vihoviimeinen. Sähkölämmitteisen rivarin tekeminen on grynderille edullista, mutta lämmittäminen tulee jatkossa kalliiksi kun sähkön hinta jatkaa nousuaan. Ilmalämpöpumpulla saa pienennettyä kustannuksia - 1 kW kulutuksella saa 5kW lämmön. Joissakin taloyhtiöissä näyttää olevan 2-tariffihinnoittelu (edullisempi yösähkö). Toisaalta sähkölämmitteisessä asunnossa on vähemmän putkia vaihdettavaksi...

12) Oma tontti vaiko vuokratontti? Onko asunnossa vesimaksu? Mitä autopaikat maksavat? Laskepa piruuttasi eri vaihtoehtojen vastikkeet per kuukausi kertaa kaksitoista. Yllätyt.


13) Katselepa tarkkaan myynti-ilmoituksen kuvia. Mitä huomaat? Suomessa on neljä vuodenaikaa ja kun katsot minkä kokoiset lehdet on puissa... huomaat että asunto on pistetty myyntiin jo keskikesällä. Eräässä kuvassa näkyi miten lumet ovat juuri sulaneet (kuvattu maaliskuussa) ja erään asunnon pihalla on lunta - juu aika ajankohtainen kuva muuten paitsi että tuo lumikuva oli esillä jo tuossa pari kuukautta sitten ennen kuin tänne etelään oli vielä talvi tullut - kyseessä oli siis kirjaimellisesti "menneen talven lumet"

14) Jos asunto on valmiiksi tyhjillään tai jos välittäjä vinkkaa että asunto vapautuu pian, on se merkki siitä että omistajien uusi koti on valmistumassa tai että he ovat vaihtaneet paikkakuntaa, eronneet tms. Tällaisen kohteen myyntihinnassa voi olla ilmaa, varsinkin jos asunto on ollut kauan myynnissä.

15) Kiinteistömaailman tarjouskauppakohteet ovat mielenkiintoinen ilmiö. Lähtöhinta on sen verran edullinen että se houkuttelee ihmisiä klikkailemaan kohdetta ja ihmiset tulevat näytöille, mutta asunto tuskin kuitenkaan lähtee tuolla lähtöhinnalla vaan se on lähtökohta neuvottelulle. Jos seuraat kohteita pidempään, keksit kyllä missä hintahaitarissa liikutaan. Esimerkiksi ensin asuntoa myydään jollain hinnalla ja sitten hinnasta nipistetään kymppitonni pois, ja siihen kolmen tonnin korotus ja kaupoille. Ainoastaan lähtöhinnan ylittävät tarjoukset ovat nähtävillä netissä.

16) Etuovi.comista poistuu koko ajan kohteita - laskin että kahdeksan päivän aikana myynnistä on poistunut 3715 asuntoa ja tilalle on tullut 2568 asuntoa. Kaikkiaan markkinoilta on siis poistunut 1147 asuntoa. Osa on myyty, osa pistetty vuokralle ja osa myydään kun tilanne finanssimarkkinoilla rauhoittuu. Pointti asiassa on siinä että jos saat oman asuntosi myytyä, valikoima josta voit uuden asunnon valita, pienenee koko ajan. Jos markkinoille tulvisi merkittävästi enemmän asuntoja kuin mitä niitä myydään, tarkoittaisi se sitä että tarjonta ylittäisi kysynnän. Tämä lisäisi myyjien välistä kilpailua ostajista ja tämä laskisi hintoja. Nyt ei ole sellainen tilanne

17) Milloin on oikea aika ostaa? Ihan koska vaan - silloin kun hinta ja laatu ja tarve asunnolle kohtaavat. Minkä tahansa asunnon voi myydä - joko sopivalla hinnalla tai sitten pitkällä myyntiajalla.

18) Oma asunto vaiko vuokra-asunto? Jos teillä on yhtään minkäänlaisia säännöllisiä tuloja, oma - ehdottomasti. Aloin säästää asuntoa nuorena, ja kahta asuntoa ja yhtä avioeroa myöhemmin yksin omistama asuntoni oli maksettu 42-vuotiaana. Nyt maksamme avopuolison kanssa yhtiövastiketta ja rahoitusvastiketta 255 euroa kuukaudessa. Saman kokoisesta VVO:n vuokrakämpästä joutuisi maksamaan vuokraa 1120 euroa kuukaudessa. Meillä jää siis muuhun kulutukseen 865 euroa kuukaudessa. Joka ikinen kuukausi. Mietipä sellaista tilannetta että et koskaan rohkene ottaa asuntolainaa ja jämähdät vuokralle - siinä vaiheessa kun jäät eläkkeelle tulosi puolittuvat mutta vuokrasi pysyy samana - aika monelle vanhukselle tulee äkkilähtö halvempaan asuntoon.

19) Muistathan että omistusasuja voi vähentää asuntolainan korot verotuksessa. Myös työmatkakuluja voi vähentää verotuksessa, mutta minnekään hevonkuuseen saakka ei todellakaan kannata muuttaa. Edes takaisin pendelöiminen on todella kallista ja vie aikaa. Trust me, I know what I am talking about - asuimme exsän kanssa aikoinaan 7,5 vuotta Vanhasen ihannoimalla Nurmijärvellä ja liikkuminen tuli niin helkkarin kalliiksi, että seuraava asunto ostettiin Kehä III:n sisäpuolelta, hyvien liikennöintiyhteyksien läheisyydestä - ja tämä päätös on yksi fiksuimpia mitä koskaan teimme. En ymmärrä yhtään Vanhasen ideaa ympäri Uuttamaata räiskityistä puutarhakaupungeista. Miksi koko Suomen pitäisi olla pientä taajamaa? Eikö ole järkevämpää rakentaa fiksusti rakennettuja tiiviimpiä alueita joiden lisäksi maassamme olisi suuria koskemattomia erämaa-alueita

20) Mikäli asunnossa haisee, selvitä syy. Seiniin pinttynyt pesemättömän ihmisen haju ei lähde hevin pois - jos ollenkaan. Jossain asunnossa on saatettu käyttää laasteja tai liimoja jotka haisevat. Jos asunnossa on tupakoitu, et pääse savusta ja hajusta eroon muuta kuin uusimalla kaikki pinnat. Kaikki.

Toivottavasti tästä listasta oli apua. Asialliset kommentit ovat tervetulleita. Huomautetaan vielä että en ole itse kiinteistönvälitysalalla töissä. Kävin tosin kaksi vuotta sitten Huoneistokeskuksen rekrytointi-illassa, ja olisin varmasti saanut paikan jos olisin uskaltanut lähteä nykyisestä työpaikastani provisiopalkalle. Jollen olisi ollut siellä nosteessa, ties vaikka olisin lähtenytkin. Hyvä että ei tullut lähdettyä, sillä juuri nyt alalla on tehtävä kovasti töitä leipänsä eteen.