G:Mikä on hyvä ikä ostaa oma asunto?

Ostin 23 vuotiaana, kohta maksettukin.
Riippuu vähän, missä asuu. PK-seudulla ei parikymppiset rakentele taloja, koska helposti tontti on 100K arvoinen.

Mitä aiemmin ostaa, sen parempi tietysti.

Kymmenen vuoden nousuputki ei tarkoita sitä että nousu jatkuu seuraavat kymmenen vuotta. Se ei tarkoittanut sitä vuonna 1989, kun nousuputki viimein katkesi ja seurasi raju lasku. Asuntojen reaalihinnat palasivat samalle tasolla vasta 2008. Ihmisillä vaan on lyhyt muisti. Jostain kumman syystä oletetaan että "viime aikojen" kehitys jatkuu ikuisesti, vaikka pidemmän ajan historia kertoo toista.

Tämä on sitä tuulipukulogiikkaa ;-)

Hinnoilla spekulointia ei tavallisen tallaajan kannattane harrastaa; kukaan ei tiedä mihin suuntaan ollaan menossa. Se tiedetään että nousuvaraa on rajallisesti. Todellinen kustannus syntyy siitä jos vuokra maksaa enemmän kuin korko, yhtiövastike, remontit "opportunity cost" (tuotto jonka olisi voinut saada sijoittamalla kämppään laitetut rahat) laskettuna koko asunnon omistusajalta.

sijoitusmies kirjoitti:

Kymmenen vuoden nousuputki ei tarkoita sitä että nousu jatkuu seuraavat kymmenen vuotta. Se ei tarkoittanut sitä vuonna 1989, kun nousuputki viimein katkesi ja seurasi raju lasku. Asuntojen reaalihinnat palasivat samalle tasolla vasta 2008. Ihmisillä vaan on lyhyt muisti. Jostain kumman syystä oletetaan että "viime aikojen" kehitys jatkuu ikuisesti, vaikka pidemmän ajan historia kertoo toista.

Tämä on sitä tuulipukulogiikkaa ;-)

Hinnoilla spekulointia ei tavallisen tallaajan kannattane harrastaa; kukaan ei tiedä mihin suuntaan ollaan menossa. Se tiedetään että nousuvaraa on rajallisesti. Todellinen kustannus syntyy siitä jos vuokra maksaa enemmän kuin korko, yhtiövastike, remontit "opportunity cost" (tuotto jonka olisi voinut saada sijoittamalla kämppään laitetut rahat) laskettuna koko asunnon omistusajalta.

Lue lisää

Asunto kannattaa ostaa HETI kun elämän perusasiat ovat kunnossa. Ei kannata odottaa edes perheen perustamista, vaan ostaa HETI kun mahdollista. Aluksi ehkä pieni ja vaatimaton, mutta kuitenkin.

Asuntojen hinnat menevät ylös ja alas, mutta aina ne nousevat yli edellisen huipun. Pitkällä tähtäimellä ne noudattavat inflaatiota ja yleistä ansiotason kehitystä. Ne ovat aina maksaneet juuri sen minkä ihmiset pystyvät maksimissaan maksamaan. AINA.

Ostamalla HETI pysäyttää omalla kohdalla asumiskulujen kohoamisen lähes kokonaan. Inflaation vaikutuksesta vuokrat nousevat, mutta lainanhoito säilyy samana helpottuen palkkojen noustessa. Vuokralainen maksaa todellisuudessa vuokranantajan lainan korot vastikkeen korjaukset sievoisen voiton.

Miksi maksaa ensikisi asunto vuokranantajalle ja vasta sitten itselle?

hetihetiheti kirjoitti:

Asunto kannattaa ostaa HETI kun elämän perusasiat ovat kunnossa. Ei kannata odottaa edes perheen perustamista, vaan ostaa HETI kun mahdollista. Aluksi ehkä pieni ja vaatimaton, mutta kuitenkin.

Asuntojen hinnat menevät ylös ja alas, mutta aina ne nousevat yli edellisen huipun. Pitkällä tähtäimellä ne noudattavat inflaatiota ja yleistä ansiotason kehitystä. Ne ovat aina maksaneet juuri sen minkä ihmiset pystyvät maksimissaan maksamaan. AINA.

Ostamalla HETI pysäyttää omalla kohdalla asumiskulujen kohoamisen lähes kokonaan. Inflaation vaikutuksesta vuokrat nousevat, mutta lainanhoito säilyy samana helpottuen palkkojen noustessa. Vuokralainen maksaa todellisuudessa vuokranantajan lainan korot vastikkeen korjaukset sievoisen voiton.

Miksi maksaa ensikisi asunto vuokranantajalle ja vasta sitten itselle?

Lue lisää

***Todellinen kustannus syntyy siitä jos vuokra maksaa enemmän kuin korko, yhtiövastike, remontit "opportunity cost" (tuotto jonka olisi voinut saada sijoittamalla kämppään laitetut rahat) laskettuna koko asunnon omistusajalta.***

Aivan oikein. Yleensä verrataan vastaavan vuokraa kaavalla lyhennys korko vastike korjaukset. Vastaukseksi saadaan, että vuokra on hieman halvempi kuin oma. Näin aluksi, mutta muutaman vuoden päästä ollaan jo samoissa ja sitten oma on kuukausikuluiltaan halvempi. Tätäkään ei ymmärretä.

Oikeasti pitäisi kuitenkin verrata vuokraa kaavalla korko vastike korjaukset. Harva saa tuolla tavalla vuokra-asunnon halvemmalla ja sijoittasi erotuksen. Muutenhan vuokrananjan täytyisi tehdä tappiota.

Meilläkin on lainanmaksu yli puolen välin. Lähtötaso vastaavan vuokraan oli suunnilleen samoissa.
Nyt vastaavan vuokra on noin 1000 euroa/kk, me maksamme korkoa noin 100 euroa/kk ja vastiketta 145 euroa/kk eli 245 euroa/kk yhteensä. Tuolla säästyneellä 9000 eurolla vuodessa voi sitten hieman maksaa remonteistakin.

En ymmärrä kuinka vuokralaisella voisi olla enemmän rahaa sijoitettavaksi, kun kerran hän maksaa moninkertaisesti asumisestaan.

sijoitusmies kirjoitti:

Kymmenen vuoden nousuputki ei tarkoita sitä että nousu jatkuu seuraavat kymmenen vuotta. Se ei tarkoittanut sitä vuonna 1989, kun nousuputki viimein katkesi ja seurasi raju lasku. Asuntojen reaalihinnat palasivat samalle tasolla vasta 2008. Ihmisillä vaan on lyhyt muisti. Jostain kumman syystä oletetaan että "viime aikojen" kehitys jatkuu ikuisesti, vaikka pidemmän ajan historia kertoo toista.

Tämä on sitä tuulipukulogiikkaa ;-)

Hinnoilla spekulointia ei tavallisen tallaajan kannattane harrastaa; kukaan ei tiedä mihin suuntaan ollaan menossa. Se tiedetään että nousuvaraa on rajallisesti. Todellinen kustannus syntyy siitä jos vuokra maksaa enemmän kuin korko, yhtiövastike, remontit "opportunity cost" (tuotto jonka olisi voinut saada sijoittamalla kämppään laitetut rahat) laskettuna koko asunnon omistusajalta.

Lue lisää

Tonnin vuokra 4%:n korotuksin vie 10 vuodessa 144 000 euroa.

http://keskustelu.suomi24.fi/node/8980358

Vaikka asuntojen hinnat polkisivat paikoillaan ja reaalihinnat putoaisivat, ei odottaminen kannata, koska vuokraan palaa niin pirusti rahaa.

jkhoihophpj kirjoitti:

***Todellinen kustannus syntyy siitä jos vuokra maksaa enemmän kuin korko, yhtiövastike, remontit "opportunity cost" (tuotto jonka olisi voinut saada sijoittamalla kämppään laitetut rahat) laskettuna koko asunnon omistusajalta.***

Aivan oikein. Yleensä verrataan vastaavan vuokraa kaavalla lyhennys korko vastike korjaukset. Vastaukseksi saadaan, että vuokra on hieman halvempi kuin oma. Näin aluksi, mutta muutaman vuoden päästä ollaan jo samoissa ja sitten oma on kuukausikuluiltaan halvempi. Tätäkään ei ymmärretä.

Oikeasti pitäisi kuitenkin verrata vuokraa kaavalla korko vastike korjaukset. Harva saa tuolla tavalla vuokra-asunnon halvemmalla ja sijoittasi erotuksen. Muutenhan vuokrananjan täytyisi tehdä tappiota.

Meilläkin on lainanmaksu yli puolen välin. Lähtötaso vastaavan vuokraan oli suunnilleen samoissa.
Nyt vastaavan vuokra on noin 1000 euroa/kk, me maksamme korkoa noin 100 euroa/kk ja vastiketta 145 euroa/kk eli 245 euroa/kk yhteensä. Tuolla säästyneellä 9000 eurolla vuodessa voi sitten hieman maksaa remonteistakin.

En ymmärrä kuinka vuokralaisella voisi olla enemmän rahaa sijoitettavaksi, kun kerran hän maksaa moninkertaisesti asumisestaan.

Lue lisää

Hieman väärin.

Olen täysin samaa mieltä siinä ettei lyhennystä tule verrata vuokraan. Asunnon käyttöikä huomioon ottaen lyhennys ei ole samalla tavalla kulua kuin vuokra, korko, YV, jne.

"Oikeasti pitäisi kuitenkin verrata vuokraa kaavalla korko vastike korjaukset. Harva saa tuolla tavalla vuokra-asunnon halvemmalla ja sijoittasi erotuksen."

...mutta tässä esimerkissä myös lyhennys tulee ottaa huomioon. Miksi? Koska asuntoon "sijoitettu" raha on pois muista sijoituksista. Jos vuokra  < lyhennnys, korko, YV rempat, tämä erotus on mahdollista sijoittaa. Eikö?

Joss ostaisin asunnon käteisellä, se raha olisi suoraan pois sijoituksista:

Siis vuokra vs YV, rempat "opportunity cost"

Jos taas ostaisin 100% lainalla jota en koskaan lyhentäisi, kaava olisi:

Vuokra vs YV, rempat korko

Siis käytännnössä kulut vuokraisännän voitto-osuus vs kulut pankin voitto-osuus ;-)

Omistuasuja... kirjoitti:

Tonnin vuokra 4%:n korotuksin vie 10 vuodessa 144 000 euroa.

http://keskustelu.suomi24.fi/node/8980358

Vaikka asuntojen hinnat polkisivat paikoillaan ja reaalihinnat putoaisivat, ei odottaminen kannata, koska vuokraan palaa niin pirusti rahaa.

Lue lisää

Noissa linkeissä esitetyt laskutavat ovat vertailun kannalta täysin virattomia.


Vuokraan verrattavia, ns. taivaan tuuliin häviäviä kuluja velkaisessa omistusasumisessa ovat esim.
- yhtiövastike
- rahoitusvastike
- huoltovastike
- remonttivastike
- lämmityskulut
- kiinteistöverot
- huoltotyöt
- tiemaksut
- jätehuolto
- vesi
- korjaukset yms.
ja tietenkin ne asuntolainan hoito ja korkokulut.

Lisänä on tietenkin velkaisen omistamisen riskit:
Korkotason nousu, omistusasumisen tukijärjestelmien muutokset, kohteen arvon aleneminen, deflaatio, pakkolunastus, rakennusmääräysten muutokset...



T: Omistusasuja

???????????????????? kirjoitti:

Noissa linkeissä esitetyt laskutavat ovat vertailun kannalta täysin virattomia.


Vuokraan verrattavia, ns. taivaan tuuliin häviäviä kuluja velkaisessa omistusasumisessa ovat esim.
- yhtiövastike
- rahoitusvastike
- huoltovastike
- remonttivastike
- lämmityskulut
- kiinteistöverot
- huoltotyöt
- tiemaksut
- jätehuolto
- vesi
- korjaukset yms.
ja tietenkin ne asuntolainan hoito ja korkokulut.

Lisänä on tietenkin velkaisen omistamisen riskit:
Korkotason nousu, omistusasumisen tukijärjestelmien muutokset, kohteen arvon aleneminen, deflaatio, pakkolunastus, rakennusmääräysten muutokset...



T: Omistusasuja

Lue lisää

Ja mitä tulee kulujen nousuun, suomalaiset eivät vieläkään ymmärrä kuinka inflaatio toimii. Tietysti vuokrat nousevat inflaation mukana, se on selvää. Mutta samalla tavalla inflaatio vaikuttaa asumisen kuluihin; itse asiassa kulut nousevat inflaatiota enemmän. Miksi? Koska asunnot kuluvat. Ennen pitkää YV nousee enemmän kuin inflaatio, koska fixattavaa tulee enemmän. Jossain vaiheessa sitten on edessä putkiremppa, julkisivuremppa, sähköjen uusiminen, ym.

Tällä hetkellä vuokraisännän saama tuotto on sellaiset 3% asunnon arvosta (pk-seutu). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, ts. reaalinen asumiskuluni ei käytännössä muutu. Sijoitussalkku on pienempi kuin asunnon hinta olisi, mutta silti tuottaa pelkkinä osinkoina melkeinpä 12 kk:n vuokran verran. Jos ostaisin asunnon itselleni, saisin kuitattua vuokranantajan voitto-osuuden, mutta jäljelle jäisi kaikki vuokraan SISÄLTYVÄT kulut. Niin, ja korko pankkilainasta.

Olen kait sitten tyhmä kun maksan vuokraa ;-)

Tietty on reilua ottaa huomioon se että maaseudulla ollaan eri tilanteessa. Asuntojen hinnat suhteessa vuokriin eivät ole niin päättömällä tasolla, ja niinpä omistusasuminen lienee useimmille viisas ratkaisu.

sijoitusmies kirjoitti:

Ja mitä tulee kulujen nousuun, suomalaiset eivät vieläkään ymmärrä kuinka inflaatio toimii. Tietysti vuokrat nousevat inflaation mukana, se on selvää. Mutta samalla tavalla inflaatio vaikuttaa asumisen kuluihin; itse asiassa kulut nousevat inflaatiota enemmän. Miksi? Koska asunnot kuluvat. Ennen pitkää YV nousee enemmän kuin inflaatio, koska fixattavaa tulee enemmän. Jossain vaiheessa sitten on edessä putkiremppa, julkisivuremppa, sähköjen uusiminen, ym.

Tällä hetkellä vuokraisännän saama tuotto on sellaiset 3% asunnon arvosta (pk-seutu). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, ts. reaalinen asumiskuluni ei käytännössä muutu. Sijoitussalkku on pienempi kuin asunnon hinta olisi, mutta silti tuottaa pelkkinä osinkoina melkeinpä 12 kk:n vuokran verran. Jos ostaisin asunnon itselleni, saisin kuitattua vuokranantajan voitto-osuuden, mutta jäljelle jäisi kaikki vuokraan SISÄLTYVÄT kulut. Niin, ja korko pankkilainasta.

Olen kait sitten tyhmä kun maksan vuokraa ;-)

Tietty on reilua ottaa huomioon se että maaseudulla ollaan eri tilanteessa. Asuntojen hinnat suhteessa vuokriin eivät ole niin päättömällä tasolla, ja niinpä omistusasuminen lienee useimmille viisas ratkaisu.

Lue lisää

...koskan vuokran pitää kattaa asunnosta koituvien kulujen lisäksi myös vuokratulon verot ja halutun voiton. Eihän kukaan ole niin hullu, että vuokraisi tappiolla.

Ihan eri asia on sitten asunnon arvonnoususta koituva tulo. Sekin kilahtaa vuokraisännän lompakkoon.

Vuokraisäntä.. kirjoitti:

...koskan vuokran pitää kattaa asunnosta koituvien kulujen lisäksi myös vuokratulon verot ja halutun voiton. Eihän kukaan ole niin hullu, että vuokraisi tappiolla.

Ihan eri asia on sitten asunnon arvonnoususta koituva tulo. Sekin kilahtaa vuokraisännän lompakkoon.

Lue lisää

Tietysti asia on näin. Se mitä ihmiset missaavat on sitten kolikon toinen puoli: koska ostamalla sidot melkoisen määrän rahaa kiinni asuntoon, totta helkkarissa siitä pitääkin hyötyä jollain tavalla, eikö näin?

Lainan osalta kyse on käytännössä rahan vuokraamisesta pankilta, sen sijaan että vuokraat suoraan asunnon. Kumpi on edullisempaa riippuu kovasti siitä missä korot liikkuvat seuraavien 10-25 vuoden aikana.

Ja niin kuin jo aikaisemmin selitin, päästäksesi eroon vuokraisännän / pankin voitto-osuuden maksamisesta, sinun on sidottava asunnon hintaa vastaava pääoma asuntoon, sen sijaan että sitoisit rahaa johonkin muuhun tuottavaan. Tietty jos lähtee siitä ajatuksesta että rahat pidetään nollakorolla pankkitilillä tai törsätään kaikkeen turhaan, asunnon ostaminen on lähes poikkeuksetta ylivoimainen vaihtoehto.

Arvonnousu taas ei ole mikään taattu juttu, selkeästi monilla on tapana A) unohtaa inflaation vaikutus ja B) katsoa lähimenneisyyteen.

http://www.stat.fi/til/ashi/2008/02/ashi_2008_02_2008-07-30_tie_001_001.gif

Vertaahan lopputulosta riippuen siitä ostitko 1989 vai 1996. Kuka osaa arvata mihin suuntaan SEURAAVIEN kymmenen vuoden aikana mennään? ;-)

sijoitusmies kirjoitti:

Tietysti asia on näin. Se mitä ihmiset missaavat on sitten kolikon toinen puoli: koska ostamalla sidot melkoisen määrän rahaa kiinni asuntoon, totta helkkarissa siitä pitääkin hyötyä jollain tavalla, eikö näin?

Lainan osalta kyse on käytännössä rahan vuokraamisesta pankilta, sen sijaan että vuokraat suoraan asunnon. Kumpi on edullisempaa riippuu kovasti siitä missä korot liikkuvat seuraavien 10-25 vuoden aikana.

Ja niin kuin jo aikaisemmin selitin, päästäksesi eroon vuokraisännän / pankin voitto-osuuden maksamisesta, sinun on sidottava asunnon hintaa vastaava pääoma asuntoon, sen sijaan että sitoisit rahaa johonkin muuhun tuottavaan. Tietty jos lähtee siitä ajatuksesta että rahat pidetään nollakorolla pankkitilillä tai törsätään kaikkeen turhaan, asunnon ostaminen on lähes poikkeuksetta ylivoimainen vaihtoehto.

Arvonnousu taas ei ole mikään taattu juttu, selkeästi monilla on tapana A) unohtaa inflaation vaikutus ja B) katsoa lähimenneisyyteen.

http://www.stat.fi/til/ashi/2008/02/ashi_2008_02_2008-07-30_tie_001_001.gif

Vertaahan lopputulosta riippuen siitä ostitko 1989 vai 1996. Kuka osaa arvata mihin suuntaan SEURAAVIEN kymmenen vuoden aikana mennään? ;-)

Lue lisää

kukaan ei voi arvailla miten hinnat seuraavien vuosien aikana menee. Asuntojen hinnat voivat alentua tai romahtaa mutta jääpä silti seinät ja katto pään päälle. Osakesalkun arvo voi romahtaa ja jää nippu arvottomia papereita käteen. No voihan niillä aina pyyhkiä pers.....

asunto osake... kirjoitti:

kukaan ei voi arvailla miten hinnat seuraavien vuosien aikana menee. Asuntojen hinnat voivat alentua tai romahtaa mutta jääpä silti seinät ja katto pään päälle. Osakesalkun arvo voi romahtaa ja jää nippu arvottomia papereita käteen. No voihan niillä aina pyyhkiä pers.....

Lue lisää

Osakkeisiin sisältyy riski. Et toki voi olettaa saavasi mahdollisuutta hyvään tuottoon tuottojen kasvuun (toisin kuin yritykset, asunnot eivät kasva; 50 neliön neuvostokuutio ei muutu merenrantahuvilaksi) "ilmaiseksi".

Kannattaa muistaa että osake ei ole mikään arpa tai pelipaperi. Kun ostat osakkeita, ostat osan yrityksestä. Omistat pienen siivun yhtiön kiinteistöistä, koneista, ym - ja ennen kaikkea omistat oikeuden tuleviin tuottoihin. Minusta on hassua jos naapuri haukkuu tyhmäksi kun maksan vuokraa. Samaan aikaan osa ko. naapurin sähkölaskusta kolahtaa "riistäjäfirma" Fortumin kautta minun tililleni osinkoina. Sama koskee puhelinlaskuja (Teliasonera), apteekin laskuja (Orion) ja kyllä, asuntolainan korkoa (Sampo). Niin, unohtamatta asunnon ostohintaa (YIT).

Toki voi käydä niin että kaikki suomalaiset yhtiöt menevät konkurssiin ja osakesalkkuni arvo tippuu nollaan. Mutta sopii miettiä kuka sitten tuottaa kaiken sen mitä kaikki ihmiset tarvitsevat asumiseen & elämiseen?

Ehkä olen vain tyhmä kun maksan vuokraa :-)

sijoitusmies kirjoitti:

Osakkeisiin sisältyy riski. Et toki voi olettaa saavasi mahdollisuutta hyvään tuottoon tuottojen kasvuun (toisin kuin yritykset, asunnot eivät kasva; 50 neliön neuvostokuutio ei muutu merenrantahuvilaksi) "ilmaiseksi".

Kannattaa muistaa että osake ei ole mikään arpa tai pelipaperi. Kun ostat osakkeita, ostat osan yrityksestä. Omistat pienen siivun yhtiön kiinteistöistä, koneista, ym - ja ennen kaikkea omistat oikeuden tuleviin tuottoihin. Minusta on hassua jos naapuri haukkuu tyhmäksi kun maksan vuokraa. Samaan aikaan osa ko. naapurin sähkölaskusta kolahtaa "riistäjäfirma" Fortumin kautta minun tililleni osinkoina. Sama koskee puhelinlaskuja (Teliasonera), apteekin laskuja (Orion) ja kyllä, asuntolainan korkoa (Sampo). Niin, unohtamatta asunnon ostohintaa (YIT).

Toki voi käydä niin että kaikki suomalaiset yhtiöt menevät konkurssiin ja osakesalkkuni arvo tippuu nollaan. Mutta sopii miettiä kuka sitten tuottaa kaiken sen mitä kaikki ihmiset tarvitsevat asumiseen & elämiseen?

Ehkä olen vain tyhmä kun maksan vuokraa :-)

Lue lisää

Eihän sijoitustoiminnalla ja asunnon ostamisella ole toisensa poissulkevaa vaikutusta? Jos on vara maksaa vuokraa, on varaa lyhentää jonkin kokoista asuntolainaakin. Ja loput rahat voi lykätä mihin lystää.
Itsellä omakotitalo ja sekalainen salkku. Talon ostin 24-vuotiaana ja salkkua aloin kerätä kolmekymppisenä, kun näytti jäävän vähän ylimääräistä. Nyt voin myydä mökin, vaihtaa pienempään ja pistää välirahan poikimaan, kun lapset lentää pesästä. Vuokrarahat menee jonkun muun taskuun.

logiikkaasi kirjoitti:

Eihän sijoitustoiminnalla ja asunnon ostamisella ole toisensa poissulkevaa vaikutusta? Jos on vara maksaa vuokraa, on varaa lyhentää jonkin kokoista asuntolainaakin. Ja loput rahat voi lykätä mihin lystää.
Itsellä omakotitalo ja sekalainen salkku. Talon ostin 24-vuotiaana ja salkkua aloin kerätä kolmekymppisenä, kun näytti jäävän vähän ylimääräistä. Nyt voin myydä mökin, vaihtaa pienempään ja pistää välirahan poikimaan, kun lapset lentää pesästä. Vuokrarahat menee jonkun muun taskuun.

Lue lisää

"rahojen meneminen jonkun muun taskuun" on ongelma vuokran osalta, mutta ei pankkilainan koron osalta? Ja niin kuin sanottu, maksut kaikista elämän kuluista menevät jonkun muun taskuun. Olennaista on mitä saat vastineeksi.

Minun vastineeni on se että saan asua kivalla alueella, kivassa asunnossa. Tasan sama vastine minkä saisin ostamalla asunnon & maksamalla korkoa pankille, ts. uudelle vuokraisännälleni. Hinnat kun täällä päin ovat mitä ovat.

Jostain syystä ihmiset ovat jumittuneet tähän "on se vaan tyhmää maksaa toisen taskuun" nimen omaan asumisen osalta. Vain lainan lyhennys maksetaan omaan taskuun, ja se tulee kulujen päälle. Vastike, rempat, korko, ym ovat kuluja siinä missä vuokrakin.

Mutta ilmeisesti suomalaiset elävät vieläkin aikaa jolloin asunto oli ainoa merkittävä asia minkä tavallinen tallaaja pystyi omistamaan. Ehkäpä tämä selittää sokean uskon siihen että omistusasuminen on se ainoa oikea tapa.

Mitä tulee lainan ohella sijoittamiseen, ymmärrä että sijoitat marginaalilla. Tuotoistasi on vähennettävä lainan korko. Tämän jälkeen tuotto-odotus ja erityisesti riskipreemio on olennaisesti alhaisemmalla tasolla kuin velattomalla sijoittajalla. Ts. jos muut sijoittajat vaativat osakeriskille n. 5% riskipreemiota, sinun riskipreemiosi on n. 5% miinus korko%.

Käytetään pitkällä aikavälillä suurin piirten realistisia lukuja : sanotaan että lainasi korko on 4% 0,5% marginaali ja osakesalkkusi tuotto-odotus on 9%. Sinun todellinen tuotto-odotuksesi on 9% - 4,5% = 4,5%. Toisin sanottuna, sinun korkeariskisestä sijoituksesta vaatimasi riskipreemio (0,5%) on vain kymmenesosa siitä mitä velattomat sijoittajat vaativat, ja sama mitä pankki saa sinulta, vakuudellisesta lainasta (!).

En halua tuomita ko. strategiaa kokonaan, mutta jos asioita pikkuisen funtsii, huomaa miksi velkarahalla sijoittamista harvemmin suositellaan.

sijoitusmies kirjoitti:

"rahojen meneminen jonkun muun taskuun" on ongelma vuokran osalta, mutta ei pankkilainan koron osalta? Ja niin kuin sanottu, maksut kaikista elämän kuluista menevät jonkun muun taskuun. Olennaista on mitä saat vastineeksi.

Minun vastineeni on se että saan asua kivalla alueella, kivassa asunnossa. Tasan sama vastine minkä saisin ostamalla asunnon & maksamalla korkoa pankille, ts. uudelle vuokraisännälleni. Hinnat kun täällä päin ovat mitä ovat.

Jostain syystä ihmiset ovat jumittuneet tähän "on se vaan tyhmää maksaa toisen taskuun" nimen omaan asumisen osalta. Vain lainan lyhennys maksetaan omaan taskuun, ja se tulee kulujen päälle. Vastike, rempat, korko, ym ovat kuluja siinä missä vuokrakin.

Mutta ilmeisesti suomalaiset elävät vieläkin aikaa jolloin asunto oli ainoa merkittävä asia minkä tavallinen tallaaja pystyi omistamaan. Ehkäpä tämä selittää sokean uskon siihen että omistusasuminen on se ainoa oikea tapa.

Mitä tulee lainan ohella sijoittamiseen, ymmärrä että sijoitat marginaalilla. Tuotoistasi on vähennettävä lainan korko. Tämän jälkeen tuotto-odotus ja erityisesti riskipreemio on olennaisesti alhaisemmalla tasolla kuin velattomalla sijoittajalla. Ts. jos muut sijoittajat vaativat osakeriskille n. 5% riskipreemiota, sinun riskipreemiosi on n. 5% miinus korko%.

Käytetään pitkällä aikavälillä suurin piirten realistisia lukuja : sanotaan että lainasi korko on 4% 0,5% marginaali ja osakesalkkusi tuotto-odotus on 9%. Sinun todellinen tuotto-odotuksesi on 9% - 4,5% = 4,5%. Toisin sanottuna, sinun korkeariskisestä sijoituksesta vaatimasi riskipreemio (0,5%) on vain kymmenesosa siitä mitä velattomat sijoittajat vaativat, ja sama mitä pankki saa sinulta, vakuudellisesta lainasta (!).

En halua tuomita ko. strategiaa kokonaan, mutta jos asioita pikkuisen funtsii, huomaa miksi velkarahalla sijoittamista harvemmin suositellaan.

Lue lisää

Se ei mene jakeluun kuinka vuokralaisella olisi enemmän sijoitettavaa koska vuokra on yhtä suuri kuin kaikki muut kulut omistusasujalla, usein vuokra on suurempikin kuin jonkin aikaa omistusasunnossa asuneella.

Omaa maksavalla on siis yhtä paljon mahdollisuus sijoittaa sekä hän samalla maksaa vielä lisäksi omaa. Siinä on helppo yhtälö rikastumiselle.

Tietysti jos asuu halvalla vuokraläävässä ja vertaa sitä kunnon perheasunnossa asuvaan, varmasti jää enemmän sijoitettavaa ja pääseekin enemmän rikastumaan, mutta se on sitten asumisesta tinkimistä.

fvfvfvfvfgcf kirjoitti:

Se ei mene jakeluun kuinka vuokralaisella olisi enemmän sijoitettavaa koska vuokra on yhtä suuri kuin kaikki muut kulut omistusasujalla, usein vuokra on suurempikin kuin jonkin aikaa omistusasunnossa asuneella.

Omaa maksavalla on siis yhtä paljon mahdollisuus sijoittaa sekä hän samalla maksaa vielä lisäksi omaa. Siinä on helppo yhtälö rikastumiselle.

Tietysti jos asuu halvalla vuokraläävässä ja vertaa sitä kunnon perheasunnossa asuvaan, varmasti jää enemmän sijoitettavaa ja pääseekin enemmän rikastumaan, mutta se on sitten asumisesta tinkimistä.

Lue lisää

Riippuu missä asuu. Helsingin arvoalueella asuntojen hinnat vs. vuokrat ei kohtaa. 1600e/kk-vuokra ei riitä saman asunnon ostamiseen.

meizi83 kirjoitti:

Riippuu missä asuu. Helsingin arvoalueella asuntojen hinnat vs. vuokrat ei kohtaa. 1600e/kk-vuokra ei riitä saman asunnon ostamiseen.

Ja mitä tuosta asumisesta tinkimiseen... Joskus on tingittävä elämänlaadusta, että voi myöhemmin saada elämänlaatua. Oikein ja pitkällä aikavälillä sijoittamalla voi saada aikapaljonkin lisää elämänlaatua, tosin sinne 50 ikävuoden paikkeille.

fvfvfvfvfgcf kirjoitti:

Se ei mene jakeluun kuinka vuokralaisella olisi enemmän sijoitettavaa koska vuokra on yhtä suuri kuin kaikki muut kulut omistusasujalla, usein vuokra on suurempikin kuin jonkin aikaa omistusasunnossa asuneella.

Omaa maksavalla on siis yhtä paljon mahdollisuus sijoittaa sekä hän samalla maksaa vielä lisäksi omaa. Siinä on helppo yhtälö rikastumiselle.

Tietysti jos asuu halvalla vuokraläävässä ja vertaa sitä kunnon perheasunnossa asuvaan, varmasti jää enemmän sijoitettavaa ja pääseekin enemmän rikastumaan, mutta se on sitten asumisesta tinkimistä.

Lue lisää

Jo kommentoikin Helsingin tilannetta. Asia on juuri noin: vuokraa vastaavalla summalla ei todellakaan kateta yhtiövastiketta, remontteja, korkoa lyhennystä. Niin kuin aiemmin mainitsin, tällä hetkellä vuokraisännän saama tuotto lienee tasolla 3-4%, luultavasti 3% kun huomioon otetaan satunnaiset remontit ym.

Ts. maksamani vuokra voidaan tiivistää kaavaan YV remontit 3%.

En keksi miten saisin väännettyä rautalangasta sen että ostaessani asunnon kuluni voidaan tiivistää kaavaan YV remontit korko. Kyllä, asunnon omistajat : korko on pankille maksettua vuokraa rahasta. Sitä ei makseta "omaan taskuun". Kuka uskoo että korkotaso tulee pysymään näin alhaalla (ml. marginaali) seuraavat 10-20 vuotta? Minä en usko.

Kysykääpä pankista kiinteää korkoa seuraavalle 10-20 vuodelle. Voin luvata että yksikään pankki ei tarjoa 3% tai alle. Tämä heijastaa pankkien käsityksiä tulevasta korkotasosta koko laina-ajalle.

Jos korko on samalla tasolla kuin vuokraisännän saama tuotto, lyhennys tulee kulujen päälle. Kuinka vaikeaa on ymmärtää että tämä raha on pois siitä rahasta mikä olisi mahdollista sijoittaa? Sama koskee käsirahaa. Maksaakseni käsirahan joutuisin realisoimaan sijoituksia, ja luopuisin kaikesta tuotosta mitä ko. pääomalle voisin saada.

Mitä tulee asumisen laatuun, en väitä etteikö nykyinen kämppä olisi kompromissi. Mutta sillä ei ole mitään tekemistä vuokraamisen vs omistamisen kanssa. Unelma-asuntomme (ok-talo isolla tontilla kävelymatkan päässä molempien työpaikoista) maksaisi liikaa. Meillä ei olisi varaa vuokrata, saati sitten ottaa 7-numeroista summaa lainaa. Niin kauan kun tämä ei ole mahdollista, emme kaipaa lisäneliöitä tai vielä hienompaa sijaintia. Mahdollistaisiko omistusasunto tämän "haaveen" toteuttamisen? Ei. Ainoa ero olisi siinä että suurempi osa rahoista olisi kiinni asunnossa; arvonnousu ei auttaisi, koska takuuvarmasti sen ökytalon arvo nousisi vähintään samassa tahdissa meidän asuntoomme verrattuna.

Sijoittamalla pieni mahdollisuus on olemassa. 10 vuotta ja suurin piirtein keskimääräinen historiallinen tuotto, ja... ;-)

sijoitusmies kirjoitti:

Jo kommentoikin Helsingin tilannetta. Asia on juuri noin: vuokraa vastaavalla summalla ei todellakaan kateta yhtiövastiketta, remontteja, korkoa lyhennystä. Niin kuin aiemmin mainitsin, tällä hetkellä vuokraisännän saama tuotto lienee tasolla 3-4%, luultavasti 3% kun huomioon otetaan satunnaiset remontit ym.

Ts. maksamani vuokra voidaan tiivistää kaavaan YV remontit 3%.

En keksi miten saisin väännettyä rautalangasta sen että ostaessani asunnon kuluni voidaan tiivistää kaavaan YV remontit korko. Kyllä, asunnon omistajat : korko on pankille maksettua vuokraa rahasta. Sitä ei makseta "omaan taskuun". Kuka uskoo että korkotaso tulee pysymään näin alhaalla (ml. marginaali) seuraavat 10-20 vuotta? Minä en usko.

Kysykääpä pankista kiinteää korkoa seuraavalle 10-20 vuodelle. Voin luvata että yksikään pankki ei tarjoa 3% tai alle. Tämä heijastaa pankkien käsityksiä tulevasta korkotasosta koko laina-ajalle.

Jos korko on samalla tasolla kuin vuokraisännän saama tuotto, lyhennys tulee kulujen päälle. Kuinka vaikeaa on ymmärtää että tämä raha on pois siitä rahasta mikä olisi mahdollista sijoittaa? Sama koskee käsirahaa. Maksaakseni käsirahan joutuisin realisoimaan sijoituksia, ja luopuisin kaikesta tuotosta mitä ko. pääomalle voisin saada.

Mitä tulee asumisen laatuun, en väitä etteikö nykyinen kämppä olisi kompromissi. Mutta sillä ei ole mitään tekemistä vuokraamisen vs omistamisen kanssa. Unelma-asuntomme (ok-talo isolla tontilla kävelymatkan päässä molempien työpaikoista) maksaisi liikaa. Meillä ei olisi varaa vuokrata, saati sitten ottaa 7-numeroista summaa lainaa. Niin kauan kun tämä ei ole mahdollista, emme kaipaa lisäneliöitä tai vielä hienompaa sijaintia. Mahdollistaisiko omistusasunto tämän "haaveen" toteuttamisen? Ei. Ainoa ero olisi siinä että suurempi osa rahoista olisi kiinni asunnossa; arvonnousu ei auttaisi, koska takuuvarmasti sen ökytalon arvo nousisi vähintään samassa tahdissa meidän asuntoomme verrattuna.

Sijoittamalla pieni mahdollisuus on olemassa. 10 vuotta ja suurin piirtein keskimääräinen historiallinen tuotto, ja... ;-)

Lue lisää

Tinkimisestä. Mekin asuttiin TODELLA pienessä asunnossa huonolla paikalla. Jopa sen jälkeen kun molemmilla oli hyvä työpaikka. Tämä tapahtui 80-luvulla : haluttiin saada kasaan mukava alkupääoma osakesalkkuun. Kyllä moni kysyi miksi helkkarissa asua pienessä luukussa & reissata bussilla duuniin. Ei otettu lainaa isoon kämppään, eikä ostettu "kaikkea kivaa". Nykypäivänä ko. ajattelutapa tuntuu kadonneen täysin. Kaikki pitää saada heti, vaikka loppuelämä maksettaisiin velkaa.

Omistuasuja... kirjoitti:

Tonnin vuokra 4%:n korotuksin vie 10 vuodessa 144 000 euroa.

http://keskustelu.suomi24.fi/node/8980358

Vaikka asuntojen hinnat polkisivat paikoillaan ja reaalihinnat putoaisivat, ei odottaminen kannata, koska vuokraan palaa niin pirusti rahaa.

Lue lisää

Jos et maksa vuokraa, niin maksat saman summan tai vähän enemmänkin pankille korkoina.
Ennen muinoin sanottiin: Kumpi ja kampi tappelivat, kumpi voitti, kumpi vai kampi. En tiedä kumpi ompi parempi.
Haluatko siis antaa rahasi pankille vai vuokranantajalle, johonkin ne menee joka tapauksessa. Mitä siis jää käteen?

Vuokraisäntä.. kirjoitti:

...koskan vuokran pitää kattaa asunnosta koituvien kulujen lisäksi myös vuokratulon verot ja halutun voiton. Eihän kukaan ole niin hullu, että vuokraisi tappiolla.

Ihan eri asia on sitten asunnon arvonnoususta koituva tulo. Sekin kilahtaa vuokraisännän lompakkoon.

Lue lisää

niin maksat yhtiövastikkeen ja pankkilainan korkokulut. Mikä siis on halvempaa.

meizi83 kirjoitti:

Riippuu missä asuu. Helsingin arvoalueella asuntojen hinnat vs. vuokrat ei kohtaa. 1600e/kk-vuokra ei riitä saman asunnon ostamiseen.

Kehä III ulkopuolelta luksusasunnon.

Tärkeintähän on, että toimii järkevästi. Käyttää rahat johonkin järkevään, niin, että ne ovat olemassa. Se, että ostelee hienot autot ym. vehkeet, on tarpeetonta.

Varmasti vuokra-asuminenkin on ihan järkevää, kunhan samalla huolehtii omaisuuden kerryttämisestä. Vanhempana ei ole kivaa kun huomaakin, että kaikki rahat on hassattu, eikä omista mitään. Tulee kalliiksi.
Osakesijoitusten tuotolla voi helposti maksaa vuokraakin. 200K eur järkevästi sijoitettuna tuottaa hyvin 200K eur arvoisen kämpän vuokrakustannukset.

Toisaalta, omistusasuminen sopii aroille ihmisille, sellaisille, joilla raha polttelee taskussa. Omistusasuminen on kuin pakkosäästämistä.

meizi83 kirjoitti:

Tärkeintähän on, että toimii järkevästi. Käyttää rahat johonkin järkevään, niin, että ne ovat olemassa. Se, että ostelee hienot autot ym. vehkeet, on tarpeetonta.

Varmasti vuokra-asuminenkin on ihan järkevää, kunhan samalla huolehtii omaisuuden kerryttämisestä. Vanhempana ei ole kivaa kun huomaakin, että kaikki rahat on hassattu, eikä omista mitään. Tulee kalliiksi.
Osakesijoitusten tuotolla voi helposti maksaa vuokraakin. 200K eur järkevästi sijoitettuna tuottaa hyvin 200K eur arvoisen kämpän vuokrakustannukset.

Toisaalta, omistusasuminen sopii aroille ihmisille, sellaisille, joilla raha polttelee taskussa. Omistusasuminen on kuin pakkosäästämistä.

Lue lisää

Sijoitusmies Meizi83 on väärässä.

Vuorat ovat korkeammat kuin vastaavan asunnon vastike korjaukset lainankorkokulut. Usein voi myös lisätä lyhennyksen ja silti jää alle vastaavan vuokran. Ei ehkä aivan aluksi, mutta muutama vuosi inflaatiota ja vuokra kuukaudessa on tämänkin yli.

Siispä omistusasujalle jää ememmän rahaa sijoitettavaksi tai vaikkapa tuhlattavaksi.

Itselläni tilanne vastaavan vuokra noin 1000 euroa, maksan korkoa 98 euroa ja vastiketta 156 euroa/kk. Korjauksia yhtiössä tehty ja tullaan tekemään. Suuren remontin yhteydessä voi joutua maksamaan noin 150-200 euroa/kk pitkään. Remontti kuitenkin nostaa myös asunnon arvoa (ei kuitenkaan aivan yhtä paljon kuin remontti kustantaa, joten siis kuluja).

Siispä 98 eur 156 eur 200 eur = 454 eur versus 1000 eur vuokraan. Korot nousevat takuuvarmasti tulevaisuudessa, joten pitää varautua ehkä tuplamaksuun (-verohelpotus 28% koroista). Lisäksi asunnon arvo on noussut noin 10 000 vuodessa ainakin 10 vuotta putkeen, joten kaikki kulut olen siirtänyt seuraavalle ostajalle, olen asunnut täysin ilmaiseksi. Realisoituu siis kuitenkin vain myytäessä.

fagerafgtreaerag kirjoitti:

Sijoitusmies Meizi83 on väärässä.

Vuorat ovat korkeammat kuin vastaavan asunnon vastike korjaukset lainankorkokulut. Usein voi myös lisätä lyhennyksen ja silti jää alle vastaavan vuokran. Ei ehkä aivan aluksi, mutta muutama vuosi inflaatiota ja vuokra kuukaudessa on tämänkin yli.

Siispä omistusasujalle jää ememmän rahaa sijoitettavaksi tai vaikkapa tuhlattavaksi.

Itselläni tilanne vastaavan vuokra noin 1000 euroa, maksan korkoa 98 euroa ja vastiketta 156 euroa/kk. Korjauksia yhtiössä tehty ja tullaan tekemään. Suuren remontin yhteydessä voi joutua maksamaan noin 150-200 euroa/kk pitkään. Remontti kuitenkin nostaa myös asunnon arvoa (ei kuitenkaan aivan yhtä paljon kuin remontti kustantaa, joten siis kuluja).

Siispä 98 eur 156 eur 200 eur = 454 eur versus 1000 eur vuokraan. Korot nousevat takuuvarmasti tulevaisuudessa, joten pitää varautua ehkä tuplamaksuun (-verohelpotus 28% koroista). Lisäksi asunnon arvo on noussut noin 10 000 vuodessa ainakin 10 vuotta putkeen, joten kaikki kulut olen siirtänyt seuraavalle ostajalle, olen asunnut täysin ilmaiseksi. Realisoituu siis kuitenkin vain myytäessä.

Lue lisää

Sinun asunnostasi. Täällä päin (Hki kantakaupunki) tuo sääntö ei päde. Voit etsiä aamusta iltaan, mutta et löydä asuntoa jossa lainanhoito kulut jäävät alle vuokran. Sopii toki tulla etsimään. Jos onnistut löytämään sellaisen, ilmoittele.

"Lisäksi asunnon arvo on noussut noin 10 000 vuodessa ainakin 10 vuotta putkeen, joten kaikki kulut olen siirtänyt seuraavalle ostajalle, olen asunnut täysin ilmaiseksi. Realisoituu siis kuitenkin vain myytäessä."

Typerä ajattelutapa. Kun myyt, ellet halua muuttaa sillan alle, sinusta tulee asunnon ostaja (et varmaan halua siirtyä vuokralle tai muuttaa pieneen luukkuun?). Luultavasti myös ostamasi asunnon arvo on noussut. Missä siis hyöty?

En vastusta omistusasumista. Enemmänkin yhdyn meizi83:n mielipiteeseen : useimmille varovaisille ihmisille se on viisasta. Sen sijaan en ymmärrä asuntouskovaisuutta, jossa asunto (siis kulu) nähdään tuottoisana sijoituksena ja vuokran maksaminen suorastaan rahan heittämisenä hukkaan. Ajattelutapa on vasrin ehdoton, ja juontanee juurensa niiltä ajoilta kun asunto oli ainoa asia mitä tavallinen tallaaja pystyi omistamaan.

Opettavainen tositarina:

Eräs omaan elämääni vaikuttanut henkilö toimi opettajana & toimittajana. Siis ihan tavallisissa töissä. Päättipä sitten jättää ok-talon ostamatta ja sijoittaa palkasta yli jäävät markat osakkeisiin. Moni piti tyhmänä. Miksi maksaa vuokraa? Eikö kannattaisi ostaa asunto? Miksi tinkiä asumisen laadusta? Tänä päivänä Erkki Sinkon osakesalkun arvo on muutaman miljoonan. Osinkoja tippuu tilille ihan kohtuulliset 300 000 euroa vuodessa. Kyllä sillä vuokraa makselee, tai vaikka ostaa tilavan ok-talon maalta joka vuosi.

Kannattaa tietty muistaa että ko. herra on ollut tyhmä :-)

Niin tuo opettavainen tarina kertookin painotuksesta. Eli tinkii asumisesta ja sijoittaa säästyneet rahat ja rikastuu. Se ei kuitenkaan kerro mitään omistusasumisesta vastaan vuokra-asuminen. Vuokra asujalla ei jää enempää rahaa sijoitettavaksi, koska vuokra on samansuuruinen kuin omistusasujan kulut tai enemmän. Kukaan ei antaisi asuntoa vuokralle, jos näin ei olisi. Vuokranantaja haluaa myös voittoa kulujen jälkeen. Vuokralainen maksaa KAIKKI kulut ja voiton vielä päälle. Erittäin typerää ja kallista.

Omistusasuja voi aivan hyvin muuttaa vuokralle, jos haluaa, tai hän voi perheen lasten muutettua muuttaa pienempään tai hän voi tehdä käänteisen asuntokaupan. Myyntivoitto kuittaa lainasta aikanaan syntyneet korot ja vastikkeet. Inflaatio tietenkin syö osan hyödystä.

errateat4twerwra kirjoitti:

Niin tuo opettavainen tarina kertookin painotuksesta. Eli tinkii asumisesta ja sijoittaa säästyneet rahat ja rikastuu. Se ei kuitenkaan kerro mitään omistusasumisesta vastaan vuokra-asuminen. Vuokra asujalla ei jää enempää rahaa sijoitettavaksi, koska vuokra on samansuuruinen kuin omistusasujan kulut tai enemmän. Kukaan ei antaisi asuntoa vuokralle, jos näin ei olisi. Vuokranantaja haluaa myös voittoa kulujen jälkeen. Vuokralainen maksaa KAIKKI kulut ja voiton vielä päälle. Erittäin typerää ja kallista.

Omistusasuja voi aivan hyvin muuttaa vuokralle, jos haluaa, tai hän voi perheen lasten muutettua muuttaa pienempään tai hän voi tehdä käänteisen asuntokaupan. Myyntivoitto kuittaa lainasta aikanaan syntyneet korot ja vastikkeet. Inflaatio tietenkin syö osan hyödystä.

Lue lisää

"Vuokralainen maksaa KAIKKI kulut ja voiton vielä päälle."

Samoin kuin omistusasuja maksaa KAIKKI kulut ja vielä pankin voiton päälle.

"Vuokra asujalla ei jää enempää rahaa sijoitettavaksi, koska vuokra on samansuuruinen kuin omistusasujan kulut tai enemmän."

Tämä on totta jos omistusasujan kulut lainan lyhennys ovat saman suuruiset kuin vuokra. Jos näin ei ole, se raha mitä ei sidota lainan lyhennyksenä asuntoon, on mahdollista sijoittaa. Lainaa lyhentämällä korkokulut vähenevät; sijoittamalla muualle saadaan osinkoja, korkoja, ym.

Kuinka vaikeaa tämän ymmärtäminen voi olla?

Ilmeisesti ajatus pääomatuloista on ihmisille niin vieras ettei moni tunnu hiffaafan mikä "opportunity cost" on. Totta helkkarissa omistusasumisen kulujen pitää olla pienemmät kuin vuokralla asumisen; kuka hullu muuten laittaisi satoja tuhansia euroja (!!!) kiinni asuntoon?

Tällä hetkellä sijoitussalkkuni arvo on pienempi kuin vuokra-asunnon arvo. Silti pelkät osingot kattavat vuokraisännän voitot kokonaisuudessaan vielä suuren osan kuluista päälle. Siinä vaiheessa kun salkun arvo = asunnon arvo, salkun tuotot kattanevat koko vuokran, sisältäen YV, remontit vuokraisännän voitot. Ostamalla asunnon omaksi voisin maksimissaan kattaa vuokraisännän voitot, mutta kulut (YV remontit) maksaisin silti.

Ei se ole niin monimutkaista.

sijoitusmies kirjoitti:

"Vuokralainen maksaa KAIKKI kulut ja voiton vielä päälle."

Samoin kuin omistusasuja maksaa KAIKKI kulut ja vielä pankin voiton päälle.

"Vuokra asujalla ei jää enempää rahaa sijoitettavaksi, koska vuokra on samansuuruinen kuin omistusasujan kulut tai enemmän."

Tämä on totta jos omistusasujan kulut lainan lyhennys ovat saman suuruiset kuin vuokra. Jos näin ei ole, se raha mitä ei sidota lainan lyhennyksenä asuntoon, on mahdollista sijoittaa. Lainaa lyhentämällä korkokulut vähenevät; sijoittamalla muualle saadaan osinkoja, korkoja, ym.

Kuinka vaikeaa tämän ymmärtäminen voi olla?

Ilmeisesti ajatus pääomatuloista on ihmisille niin vieras ettei moni tunnu hiffaafan mikä "opportunity cost" on. Totta helkkarissa omistusasumisen kulujen pitää olla pienemmät kuin vuokralla asumisen; kuka hullu muuten laittaisi satoja tuhansia euroja (!!!) kiinni asuntoon?

Tällä hetkellä sijoitussalkkuni arvo on pienempi kuin vuokra-asunnon arvo. Silti pelkät osingot kattavat vuokraisännän voitot kokonaisuudessaan vielä suuren osan kuluista päälle. Siinä vaiheessa kun salkun arvo = asunnon arvo, salkun tuotot kattanevat koko vuokran, sisältäen YV, remontit vuokraisännän voitot. Ostamalla asunnon omaksi voisin maksimissaan kattaa vuokraisännän voitot, mutta kulut (YV remontit) maksaisin silti.

Ei se ole niin monimutkaista.

Lue lisää

Eihän nämä ymmärrä.

Jos on 150 000 euron osakesalkku, niin sitä ei todellakaan kannata realisoida ja ostaa asuntoa, koska sellainen tuottaa niin, että se vuokra on käytännössä ilmainen.

Se on se pointti!

näinmenetellyt kirjoitti:

Eihän nämä ymmärrä.

Jos on 150 000 euron osakesalkku, niin sitä ei todellakaan kannata realisoida ja ostaa asuntoa, koska sellainen tuottaa niin, että se vuokra on käytännössä ilmainen.

Se on se pointti!

Lue lisää

Kylläpä olen ollut tyhmä. Kyllä vuokralla asuminen sitten kannattaa:) Maksaa vuokraisännälle asunnon moneen kertaan... onneksi voi myös sijoittaa rahansa ja asua siinä osakesalkussa:)

Kaikki rikkaat ihmiset asuvat vuokralla. Mitä paremmat tulot ja mitä suurempi omaisuus, sitä varmemmin asuu vuokralla. Heitä auttaakin sijoitusneuvojat, jotka kertovat vuokra-asumisen ihanuudesta.

Vuokra isäntä on tomppeli. Hän maksaa korkoa lainasta, lyhentää lainaa, maksaa vastikkeen ja maksaa korjaukset, remontit ja rikkoutuneen jääkaapin. Vuokralainen onkin älykäs. Hän maksaa vain vuokran.

maailmaan mahtuu kirjoitti:

Kylläpä olen ollut tyhmä. Kyllä vuokralla asuminen sitten kannattaa:) Maksaa vuokraisännälle asunnon moneen kertaan... onneksi voi myös sijoittaa rahansa ja asua siinä osakesalkussa:)

Kaikki rikkaat ihmiset asuvat vuokralla. Mitä paremmat tulot ja mitä suurempi omaisuus, sitä varmemmin asuu vuokralla. Heitä auttaakin sijoitusneuvojat, jotka kertovat vuokra-asumisen ihanuudesta.

Vuokra isäntä on tomppeli. Hän maksaa korkoa lainasta, lyhentää lainaa, maksaa vastikkeen ja maksaa korjaukset, remontit ja rikkoutuneen jääkaapin. Vuokralainen onkin älykäs. Hän maksaa vain vuokran.

Lue lisää

On eroa.

Perinteinen ajattelutapa on se että tuloja hankitaan käymällä töissä 40h/viikko. Varallisuus = asunto; osakkeet yms ovat arpapeliä, tiili ja kivi on oikeaa omaisuutta. Maksaminen toisen omaisuuden käyttämisestä on tyhmää, siinä porvari pääsee riistämään eikä itselle jää mitään kouraan.

Kuulostiko tutulta? ;-)

Työn kautta on tullut oltua tekemisissä ns. varakkaiden kanssa. Ja kyllä, ihmeen moni asuu vuokralla, vaikka oman asunnon hankinta onnistuisi käteisellä. Isoissa ok-taloissa asujat toki yleensä omistavat lukaalinsa. Ajattelutapa on enemmän sellainen että asuminen on kulu, siinä missä ruoka, sähkö, vesi, tms. Asunnon omistaminen ei ole mikään maata mullistava asia; vuokraakin maksaa mielellään jos saa vastinetta rahoilleen. Pääoma pyritään saamaan tuottavaan käyttöön, esim. sijoittamalla yhtiöihin jotka tuottavat ruokaa, sähköä, vettä, jne.

Mutta niin, hehän olivat tyhmiä.

maailmaan mahtuu kirjoitti:

Kylläpä olen ollut tyhmä. Kyllä vuokralla asuminen sitten kannattaa:) Maksaa vuokraisännälle asunnon moneen kertaan... onneksi voi myös sijoittaa rahansa ja asua siinä osakesalkussa:)

Kaikki rikkaat ihmiset asuvat vuokralla. Mitä paremmat tulot ja mitä suurempi omaisuus, sitä varmemmin asuu vuokralla. Heitä auttaakin sijoitusneuvojat, jotka kertovat vuokra-asumisen ihanuudesta.

Vuokra isäntä on tomppeli. Hän maksaa korkoa lainasta, lyhentää lainaa, maksaa vastikkeen ja maksaa korjaukset, remontit ja rikkoutuneen jääkaapin. Vuokralainen onkin älykäs. Hän maksaa vain vuokran.

Lue lisää

Tässä nyt oli ideana se, että siitä sijoituksesta saa pääomatuloja - suomeksi Rahaa, jolla voi maksaa sen vuokran.
Kun ostaa asunnon, se raha meni pankkiin ja siten ei ole mahdollista, että asunto maksaisi itse itseään?

Itsekin asun omassa kämpässä (90%....) ei siinä mitään, mutta on tuossa sijoitustoiminnassa hyvääkin.

Jos sijoitushorisontti on riittävän pitkä (20-30v), jo 100-200 euron sijoitus / kk saattaa kasvaa mukavaksi summaksi ajan mittaan.

Siitä voi sitten kiistellä onko asunto varallisuutta. Minulle varallisuus on sellaista omaisuutta joka A) tuottaa tuloja B) on mahdollista myydä ilman että joutuu muuttamaan vuokralle toiseen asuntoon ym. Asunto on kulu, oli sitten oma tai ei. Vaikka se säilyttääkin arvonsa paremmin kuin esim. auto, luonteeltaan molemmat hankinnat ovat samanlaisia. Koska on pakko asua jossain ja liikkua jollain, siitä on myös pakko maksaa. Osakkeet voin myydä koska vain & hankkia niillä jotain, ilman että minun tarvitsee ostaa tai vuokrata uusia osakkeita tilalle.

Ja tietty kaikki tämä sillä edellytyksellä ettei ole velkaa. 100 000 varallisuutta & 100 000 velkaa = nettovarallisuus -0.

"Hinnat nousevat koko ajan eli mitä myöhemmin ostaa, sitä enemmän maksaa."

Et ymmärrä inflaatiota. Asuntojen hinnat nousevat, mutta niin nousevat kaikki muutkin - ml. palkat. Vällillä noustaan enemmän kuin inflaatio, sitten taas vähemmän kuin inflaatio. Tosiasiallisesti asuntojen reaalihinnat olivat 2008 samalla tasolla kuin 1989. Nousu ei jatkunut loputtomiin 80-luvulla, eikä jatku nytkään.

sijoitusmies kirjoitti:

Jos sijoitushorisontti on riittävän pitkä (20-30v), jo 100-200 euron sijoitus / kk saattaa kasvaa mukavaksi summaksi ajan mittaan.

Siitä voi sitten kiistellä onko asunto varallisuutta. Minulle varallisuus on sellaista omaisuutta joka A) tuottaa tuloja B) on mahdollista myydä ilman että joutuu muuttamaan vuokralle toiseen asuntoon ym. Asunto on kulu, oli sitten oma tai ei. Vaikka se säilyttääkin arvonsa paremmin kuin esim. auto, luonteeltaan molemmat hankinnat ovat samanlaisia. Koska on pakko asua jossain ja liikkua jollain, siitä on myös pakko maksaa. Osakkeet voin myydä koska vain & hankkia niillä jotain, ilman että minun tarvitsee ostaa tai vuokrata uusia osakkeita tilalle.

Ja tietty kaikki tämä sillä edellytyksellä ettei ole velkaa. 100 000 varallisuutta & 100 000 velkaa = nettovarallisuus -0.

"Hinnat nousevat koko ajan eli mitä myöhemmin ostaa, sitä enemmän maksaa."

Et ymmärrä inflaatiota. Asuntojen hinnat nousevat, mutta niin nousevat kaikki muutkin - ml. palkat. Vällillä noustaan enemmän kuin inflaatio, sitten taas vähemmän kuin inflaatio. Tosiasiallisesti asuntojen reaalihinnat olivat 2008 samalla tasolla kuin 1989. Nousu ei jatkunut loputtomiin 80-luvulla, eikä jatku nytkään.

Lue lisää

Pari laskelmaa :-)

Oletetaan että sijoitushorisontti 30v ja tuotto-odotus 7%.

Alkupääomaa ei ole, perhe X säästää Y summan per kk.

100 EUR/kk = loppupääoma 122 709 EUR, tästä tuottoa 86 709 EUR

300 EUR/kk = loppupääoma 368 126 EUR, tästä tuottoa 260 126 EUR

1 000 EUR/kk = loppupääoma 1 227 087 EUR, tästä tuottoa 867 087 EUR

Korkoa korolle on ihmeelllinen juttu :-)

sijoitusmies kirjoitti:

Pari laskelmaa :-)

Oletetaan että sijoitushorisontti 30v ja tuotto-odotus 7%.

Alkupääomaa ei ole, perhe X säästää Y summan per kk.

100 EUR/kk = loppupääoma 122 709 EUR, tästä tuottoa 86 709 EUR

300 EUR/kk = loppupääoma 368 126 EUR, tästä tuottoa 260 126 EUR

1 000 EUR/kk = loppupääoma 1 227 087 EUR, tästä tuottoa 867 087 EUR

Korkoa korolle on ihmeelllinen juttu :-)

Lue lisää

Mistäs saat näin EU-aikana 7%:n VARMAN vuosituoton?

Omistusasunto on paras sijoitus, koska sitä voi käyttää hyväksi ja näin välttyä jatkuvasti kohoavalta vuokralta.

Vuokralla asuessa vuosituoton pitää olla paaaljon isompi, että sillä saa maksettua myös vuokran!

Laskukone... kirjoitti:

Mistäs saat näin EU-aikana 7%:n VARMAN vuosituoton?

Omistusasunto on paras sijoitus, koska sitä voi käyttää hyväksi ja näin välttyä jatkuvasti kohoavalta vuokralta.

Vuokralla asuessa vuosituoton pitää olla paaaljon isompi, että sillä saa maksettua myös vuokran!

Lue lisää

Monta kertaa tämä pitää selittää?

Vuokra sisältää YV:n, remontit, ym kulut. Myös nämä kohoavat vuosi vuodelta; itse asiassa enemmän kuin vuokra, koska inflaation lisäksi asunto vanhenee ja korjattavaa tulee enemmän. Ostamalla oman asunnon pystyt välttymään vuokraan sisältyvältä voitto-osuudelta, mutta et kuluilta.

Ja jotta välttyisit maksamasta vuokraa, sinun on maksettava asunto käteisellä. Muussa tapauksessa maksat vuokraa pankille ;-)

Jos pystyt kattamaan vuokrat asunnon hintaa vastaavalla sijoitussalkulla, oman ostaminen ei siis kannata. Yksinkertaista.

Ja sitten se mutta: tietenkään ei ole olemassa varmaa 7% vuosituottoa. Et voi olettaakaan että 500 ekua per hlö säästöön laittavalla pariskunnalla olisi 100% varma tapa päästä eläkkeelle miljonäärinä? Kuitenkin 30v horisontilla esim. osakesijoitusten riski laskee kummasti.

Kukin taaplaa tyylillään.

sijoitusmies kirjoitti:

Monta kertaa tämä pitää selittää?

Vuokra sisältää YV:n, remontit, ym kulut. Myös nämä kohoavat vuosi vuodelta; itse asiassa enemmän kuin vuokra, koska inflaation lisäksi asunto vanhenee ja korjattavaa tulee enemmän. Ostamalla oman asunnon pystyt välttymään vuokraan sisältyvältä voitto-osuudelta, mutta et kuluilta.

Ja jotta välttyisit maksamasta vuokraa, sinun on maksettava asunto käteisellä. Muussa tapauksessa maksat vuokraa pankille ;-)

Jos pystyt kattamaan vuokrat asunnon hintaa vastaavalla sijoitussalkulla, oman ostaminen ei siis kannata. Yksinkertaista.

Ja sitten se mutta: tietenkään ei ole olemassa varmaa 7% vuosituottoa. Et voi olettaakaan että 500 ekua per hlö säästöön laittavalla pariskunnalla olisi 100% varma tapa päästä eläkkeelle miljonäärinä? Kuitenkin 30v horisontilla esim. osakesijoitusten riski laskee kummasti.

Kukin taaplaa tyylillään.

Lue lisää

"Jos pystyt kattamaan vuokrat asunnon hintaa vastaavalla sijoitussalkulla, oman ostaminen ei siis kannata. Yksinkertaista."

Ei aivan. Tämä tilanne tosiaan olisi /-/nolla, silloin kilpailisi asunnon arvonnousu vastaan sijoitusalkun arvononousu. Mutta samalla kilpailee edelleen vuokra vastaan omistusasujan kulut. Tässä kilpailussa vuokralainen häviää. Vuokra on aina suurempi (lyhennys ei ole kulu).

Lisäksi _mielestäni_ asumismukavuus on parempi omistusasujalla. Samoin asumisen varmuus ja vaikutusmahdollisuudet. Varmaan löytyy myös poikkeuksia, mutta yleistäen näin.

sijoitusmies kirjoitti:

Monta kertaa tämä pitää selittää?

Vuokra sisältää YV:n, remontit, ym kulut. Myös nämä kohoavat vuosi vuodelta; itse asiassa enemmän kuin vuokra, koska inflaation lisäksi asunto vanhenee ja korjattavaa tulee enemmän. Ostamalla oman asunnon pystyt välttymään vuokraan sisältyvältä voitto-osuudelta, mutta et kuluilta.

Ja jotta välttyisit maksamasta vuokraa, sinun on maksettava asunto käteisellä. Muussa tapauksessa maksat vuokraa pankille ;-)

Jos pystyt kattamaan vuokrat asunnon hintaa vastaavalla sijoitussalkulla, oman ostaminen ei siis kannata. Yksinkertaista.

Ja sitten se mutta: tietenkään ei ole olemassa varmaa 7% vuosituottoa. Et voi olettaakaan että 500 ekua per hlö säästöön laittavalla pariskunnalla olisi 100% varma tapa päästä eläkkeelle miljonäärinä? Kuitenkin 30v horisontilla esim. osakesijoitusten riski laskee kummasti.

Kukin taaplaa tyylillään.

Lue lisää

Hetkinen, meillä on yv 98€kk, lämmitys 100€kk, vesi 40€ kk, lainan korot n 500€ kk eli yhteensä 738€. (korot laskettu 3% mukaan) tuolla summalla EI IKINÄ maksaisi saman kokoisen asunnon vuokraa samalta alueelta!! Tämän kokoisen asunnon vuokrat esim vvo:lla pyörii siinä 1200€ ylöspäin! ja huomaa, että sen 738€ lisäksi maksetaan omaa pois koko ajan.

sijoitusmies kirjoitti:

Monta kertaa tämä pitää selittää?

Vuokra sisältää YV:n, remontit, ym kulut. Myös nämä kohoavat vuosi vuodelta; itse asiassa enemmän kuin vuokra, koska inflaation lisäksi asunto vanhenee ja korjattavaa tulee enemmän. Ostamalla oman asunnon pystyt välttymään vuokraan sisältyvältä voitto-osuudelta, mutta et kuluilta.

Ja jotta välttyisit maksamasta vuokraa, sinun on maksettava asunto käteisellä. Muussa tapauksessa maksat vuokraa pankille ;-)

Jos pystyt kattamaan vuokrat asunnon hintaa vastaavalla sijoitussalkulla, oman ostaminen ei siis kannata. Yksinkertaista.

Ja sitten se mutta: tietenkään ei ole olemassa varmaa 7% vuosituottoa. Et voi olettaakaan että 500 ekua per hlö säästöön laittavalla pariskunnalla olisi 100% varma tapa päästä eläkkeelle miljonäärinä? Kuitenkin 30v horisontilla esim. osakesijoitusten riski laskee kummasti.

Kukin taaplaa tyylillään.

Lue lisää

Kyllä se seitsemän prosentin vähäriskinen vuosituotto on olemassa. Se tulee omasta asunnosta, esimerkiksi minun tapauksessani näin.

Velattoman asunnon arvo nyt 60000. Käypä vuokra 450, vastike 120. Putkiremontti on vasta tehty ja talo muutenkin hyvässä kunnossa, joten eiköhän 1,5 euroa kuukaudessa neliölle riitä korjausvaraukseksi. Tuotto asuntoon sijoitetulle pääomalle on 450 - 120 - 70 = 260 euroa kuussa = 3120 euroa vuodessa. Tämä on 5,2 prosentin veroton "osinko" eli vastaavan verotettavan sijoituksen tuoton pitäisi olla seitsemän prosenttia. Ei tämä kovin huonosti ole ottaen huomioon että jossain on asuttava ja riskit ovat varsin pienet. Asunnon hinnanmuutoksia en ota laskelmiin, sillä jos myisin tämän voitolla, pitäisi ostaa toinen vastaava tilalle. Se kuitenkin pitää huomauttaa, että jos vanhassa asunnossa onkin enemmän korjattavaa, sen ostaminen on myös halvempaa.

Ja kyllä, minulla on myös osakesalkku jonka arvo ylittää asunnon hinnan huomattavasti. Onhan selvä että tasapainoiseen varallisuuteen kuuluu monenlaista omaisuutta. Kyllä siitä voi jonkinlaisen siivun pistää asuntoonkin, ainakin täällä vähän syrjemmällä missä asuntojen hinnat ovat vielä järjissään. Lisäksi olen huomannut että osakesalkku on ruvennut kasvamaan huomattavasti entistä nopeammin viime vuosina, kun juoksevat asumiskuluni muodostuvat pelkästä vastikkeesta. Rahaa vaan yksinkertaisesti riittää enemmän sijoitettavaksi.

Olen tietysti miettinyt sitäkin, missä taloudellisessa asemassa olisin Helsingissä samoilla tuloilla. Asunnossa olisi kiinni 150000 ja sellaisen summan kerääminen olisi epäilemättä jarruttanut muun varallisuuden kertymistä pahasti. Eikä joku 800 euron vuokrakaan olisi miellyttävä maksettava vuodesta toiseen. Siellä pääkaupungin asuntohelvetissä asiat vain ovat huonommin, asuipa sitten kenen omistamassa asunnossa tahansa.

Velaton asukas kirjoitti:

Kyllä se seitsemän prosentin vähäriskinen vuosituotto on olemassa. Se tulee omasta asunnosta, esimerkiksi minun tapauksessani näin.

Velattoman asunnon arvo nyt 60000. Käypä vuokra 450, vastike 120. Putkiremontti on vasta tehty ja talo muutenkin hyvässä kunnossa, joten eiköhän 1,5 euroa kuukaudessa neliölle riitä korjausvaraukseksi. Tuotto asuntoon sijoitetulle pääomalle on 450 - 120 - 70 = 260 euroa kuussa = 3120 euroa vuodessa. Tämä on 5,2 prosentin veroton "osinko" eli vastaavan verotettavan sijoituksen tuoton pitäisi olla seitsemän prosenttia. Ei tämä kovin huonosti ole ottaen huomioon että jossain on asuttava ja riskit ovat varsin pienet. Asunnon hinnanmuutoksia en ota laskelmiin, sillä jos myisin tämän voitolla, pitäisi ostaa toinen vastaava tilalle. Se kuitenkin pitää huomauttaa, että jos vanhassa asunnossa onkin enemmän korjattavaa, sen ostaminen on myös halvempaa.

Ja kyllä, minulla on myös osakesalkku jonka arvo ylittää asunnon hinnan huomattavasti. Onhan selvä että tasapainoiseen varallisuuteen kuuluu monenlaista omaisuutta. Kyllä siitä voi jonkinlaisen siivun pistää asuntoonkin, ainakin täällä vähän syrjemmällä missä asuntojen hinnat ovat vielä järjissään. Lisäksi olen huomannut että osakesalkku on ruvennut kasvamaan huomattavasti entistä nopeammin viime vuosina, kun juoksevat asumiskuluni muodostuvat pelkästä vastikkeesta. Rahaa vaan yksinkertaisesti riittää enemmän sijoitettavaksi.

Olen tietysti miettinyt sitäkin, missä taloudellisessa asemassa olisin Helsingissä samoilla tuloilla. Asunnossa olisi kiinni 150000 ja sellaisen summan kerääminen olisi epäilemättä jarruttanut muun varallisuuden kertymistä pahasti. Eikä joku 800 euron vuokrakaan olisi miellyttävä maksettava vuodesta toiseen. Siellä pääkaupungin asuntohelvetissä asiat vain ovat huonommin, asuipa sitten kenen omistamassa asunnossa tahansa.

Lue lisää

Pk-seudun hintatasossa ei ole järjen hiventäkään. Ei ihme että asuntosijoittajat ovat olleet jo pitkään myyntilaidalla, kun saatu vuokratuotto 3-4% tasolle; jos ei oteta laskuihin isoja kertakuluja, esim. putkiremontti. Niin kuin aikaisemmin kirjoittelin, ollaan lähellä tilannetta jossa pelkät osingot kattavat asumiskulut - siis kaikki asumiskulut, myös ne (YV, rempat) joilta et välty omistusasunnossakaan. Jos sen sijaan ostettaisiin nykyinen kämppä omaksi, jouduttaisiin realisoimaan kaikki sijoitukset eikä sekään vielä riittäisi. YV:n ja remppojen päälle tulisi vielä korko pankkilainasta.

Aivan hullua.

Eipä ole kovin suuri yllätys, että 50 neliön asunnossa on halvempi asua kuin omakotitalossa. Varsinkin kun vuokra on alle puolet oman pienehkön kotikaupunkini tasosta ja täällä pitää itse maksaa vesi ja sähkökin. En minäkään tuolla vuokralla olisi omaa ostanut. Valitettavasti puoli-ilmaisia asuntoja ei ole tarjolla kaikille.