Aloittelevana asuntosijoittajana kysyisin yhtiölainan käsittelystä. Eli jos on hankkimassa uutta vasta valmistuvaa sijoitusasuntoa, kannattaako yhtiölaina käsitellä miten? Vaihtoehdothan ovat: maksaa pois velottamalla hinnalla (rahat omalta pullealta pankkitililtä), maksaa myyntihinta kuukausittainen rahoitusvastike tai ottaa pankkilaina ja maksaa sillä velaton hinta.
Tilanne siis se, että rahaa olisi maksaa omalta tililta koko höskä heti pois mutta onko se siis halvin ja kannattavin vaihtoehto vai ei? Paljon puhutaan lainoihin liittyvistä veroeduista mutta onko se oikeasti edullisin vaihtoehto verrattuna siihen, että maksaa kaiken suoraan omalta tililtä? Lainahan on aina lainaa korkoineen ja niistä käsittääkseni hyötyy eniten rahoituslaitos. Suoramaksu omalta tililtä olisi varmasti veroteknisesti helpoin mutta mikä on se oikeasti edullisin vaihtoehto?
Tähän astiset asunnot on tullut maksettua suoraan ilman lainoja mutta nyt mietin parin uudiskohteen hankkimista ja niiden rahoituskuviota. Rahaa siis olisi riittävästi tililläkin noiden velattomien hintojen maksuun mutta mikä olisi se edullisin ja helpoin vaihtoehto? Kovin monimutkaisiin verokikkailuihin en jaksaisi ryhtyä.
Kiitos vinkeistä jo ennakkoon!
Asuntosijoittaminen- yhtiölainan käsittely?
7
269
Vastaukset
- ostanasuntoja.com
Hei,
Uudiskohteen taloyhtiölainoissa on veroetuominaisuutena se, että sekä korot että lyhennykset voi vähentää vuokratuloista ennen veroja. Saat tämän hyödyn joka tapauksessa riippumatta siitä, miten ja millä taloyhtiölainan maksat pois. Jos maksat pois kerralla, saat ensin vähentää kaiken minkä pystyt maksuvuoden vuokratuloista ja loput ns. alijäämämenettelyn kautta (verottajan sivuilla selkeät ohjeet esimerkkeineen). Jos maksat kuukausittain, saat vähentää vuokratuloista kuukausittaisen maksun. Jos otat pankkilainan kertamaksua varten, saat jatkossa vähentää myös sen pankkilainan korot.
Jos sulla on jo velattomia sijoitusasuntoja, missaat ison varallisuuden kasvattamisen vauhtipyörän, jos ostelet vain käteisellä. Arvonnousu tulee 100%:sti hyödyksesi, vaikka velkavipua olisikin. Jos arastelet tai yöunet menee, ota 30-50% velkaa asunnon arvosta, jolloin olet vielä hyvin todennäköisesti kassavirran kanssa positiivisella puolella, jos et ihan vääränlaisia kohteita osta (isot asunnot, ydinkeskustoista). Tällöin vuokra kattaa lainanlyhennykset ja korot.
Kirjoituksesi perusteella olet mahdollisesti jo vuosia tullut maksimoineeksi veronmaksun ja sillä tavalla menettänyt paljon rahaa. Verottajalle kerran maksettu euro ei ikinä tuota sinulle mitään. Verosuunnittelussa ei ole edes moraalisesti mitään väärää. Päinvastoin verottajan sivuilla on selkeät ohjeet esimerkkeineen, miten sitä tehdään ja kuinka paljon verot pienenevät.- ostanasuntoja.com
Kysyjä kysyi nimenomaan uudiskohteista, jolloin rakennuttajan järjestämän lainan maksusuoritukset saa vähentää kokonaisuudessaan vuokratuloista verotuksessa. Sama pätee vanhoissa asunnoissa esim. linjasaneerausta varten otetuissa taloyhtiölainoissa mutta silloin suoritukset pitää kirjata taloyhtiön kirjanpidossa tuloiksi. Näissä tilanne täytyy selvittää tapauskohtaisesti.
- lsadfjaösfjö
unohda toi Välittäjä_LKV:n kommentti. Yhtiölainan voi vähentää vuokratulosta jos se on kirjattu oikein taloyhtiön taseeseen. Ainakin omissa kohteissani se on kirjattu siten että hyödyn siitä suoraan. Kysy asiasta välittäjältä/isännöitsijältä
- rahallapääsee
Kiitos vastauksista. Mua edelleenkin epäilyttää, että onko lainan ottaminen muka edullisempaa / kannattavampaa kuin maksaa asunnot suoraan omalla rahalla. Ymmärrän kyllä tuon pointin, että velalla toimiessa asuntoja pystyy hankkimaan useampia ja velkalyhennykset voi tavallaan maksattaa vuokralaisella. Mutta ne lainatkaan todellakaan ilmaisia ole. Ja mikä tuo lainanoton verohyöty käytännön tasolla on? Voisiko joku hahmottaa tätä yksinkertaisella laskuesimerkillä: lainan otto kuluineen vs. lainaton asunto. Eli miten käytännössä hyödyn taloudellisesti lainan otosta?
- Useinhalvinta
Vaihtoehtosijoituksen (joka on aina olemassa) tuotto on tietenkin tärkeä. Jos se on nollakorkoinen käyttötili, kannattaa maksaa yhtiölaina pois tältä tililtä.
- ostanasuntoja.com
Asia riippuu myös tavoitteistasi. Jos haluat välitöntä maksimikassavirtaa, osta velaton asunto, jolloin vastikkeen ja verojen jälkeen kaikki loppu jää käteen.
Mikäli haluat kasvattaa varallisuuttasi ja myöhemmin nauttia moninkertaisista tuotoista, hyödynnät velkavipua. Mikäli kassavirta on positiivinen, silloin vuokralainen lyhentää lainasi ja maksaa sen koron. Nämä lyhennykset vapauttavat vakuusarvoa, jonka voit verottomasti kotiuttaa uuden lainan muodossa. Mikäli käytät kassavirrat ja vakuusarvot asuntojen remontointiin, voit remontit vähentää vuokratuloista ja samalla asuntosi arvo nousee, vuokrattavuus paranee ja mahdollisesti voit korottaa vuokraa. Rahat voit myös käyttää maksamalla pois em. taloyhtiölainoja, jotka siirtävät verotusta tulevaisuuteen ja vapauttavat vastaavasti vakuusarvoja, joita vastaan voit ottaa uutta lainaa. Periaatteena on siis lykätä verojen maksua tulevaisuuteen ja investoida ne rahat uudestaan.
Joskus käy niin onnellisesti, että asuntojen markkina-arvot nousevat(kuten kasvukeskusten yksiöt ovat tehneet). Yhden 100k euron käteisellä ostetun asunnon 10% arvonnousu olisi 10k. Saman rahan käyttäminen käsirahana ostettaessa 3 kpl 100k euron asuntoa, toisi arvonnousuna 30k €. Tätä arvonnousua vastaan saisit taas 70% uutta lainaa verovapaasti. Jos ostaisit 3 asuntoa sijoittajalta kerralla voisit saada tukkualennusta vaikka 10% markkinahinnasta. Tällöin välitön arvonnoususi olisi tuo, jolloin velkavivun hyödyntäminen olisi tuonot tukkualennuksen kautta heti 30k€ arvonnousua. Voisit arvotuttaa asunnot heti välittäjällä ja saada heti 70% uutta lainaa sijoitettavaksi.
Velkavivun hyödyntämisen edut tulevat siis vastaan useampaa kautta, jolloin voit kiihdyttää sijoitusasuntosalkun kasvattamista. Verosuunnittelu kiihdyttää tätä lisää. Ns. hyvä velka eli tuottoja tuova velka ei ole pahasta. Kulutusluotot, autolainat ja omistusasuntolainat sen sijaan eivät ainakaan välittömästi tuota tuloja, vaikka voivatkin tuottaa muita arvoja tai vähentää muita kustannuksia.
Ketjusta on poistettu 1 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
- 693114
- 453003
Oletko pitkävihainen ja onko sinulla " huono muisti muisti "?
Mitä asioita et unohda tai anna anteeksi ? Mitä asioita voit " unohtaa" tai unohtaa? Vastaa koskien kaivattuasi tai yle512331Kokoomus haluaa leikata vielä lisää sosiaaliturvasta
Kokoomuksen Sanni-Granhn Laasonen pyytänyt KELA:aa selvittämään mistä leikataan vähäosaisilta vielä lisää sosiaaliturvas3411980- 1401749
Kaikesta muusta
Mulla on hyvä fiilis. Mä selviän tästä ja sit musta tulee parempi ihminenkin. Ainut, mitä mun pitää nyt välttää on se ko161565Ikävöin sua
Sä vaan pyörit mun mielessä, en saa sua unohdettua. Tilanteesta tekee vaikean sen kun molemmat ollaan varattuja ja tilan111408Neljä kuukautta vankeutta, kenelle?
Kuka tuomittiin ehdottomaan neljän kuukauden vankeustuomioon ja korvauksiin?101237- 421156
Oho! Esko Eerikäinen joutuu palaamaan "kalakukkokaupunkiin" - Tämä syy ei jätä kylmäksi!
Esko Eerikäinen on kyllä monessa mukana ja uskaltaa heittäytyä. Hatun nosto siitä! Eerikäinen palasi “kalakukkokaupunkii661106