Teoreettinen kysymys:
Ostan asunto-osakkeen velkarahalla.
Miten paljon minun pitää saada vuokraa, että olen omillani.
Jos asuntolainaa on 100 000 €, lyhennykset ja korot 500, vastike 150, riittääkö 650 € ?
Voiko verottaja enää periä mitään tässä esimerkkitapauksessa!
Ostan asunto-osakkeen velkarahalla.
Miten paljon minun pitää saada vuokraa, että olen omillani.
Jos asuntolainaa on 100 000 €, lyhennykset ja korot 500, vastike 150, riittääkö 650 € ?
Voiko verottaja enää periä mitään tässä esimerkkitapauksessa!
Vastaukset 5
Vanhimmat
Jos vuokraa tulee enemmän kuin asunnosta on menoja, olet tietysti voiton puolella kassavirrassa. Tässä tapauksessahan saat verotuksessa vähentää vuokratulosta korot ja vastikkeen, mutta et lyhennystä. Eli jos koron osuus on 150 euroa, maksat pääomaveron 350 eurosta, mikä tekee noin satasen verran. Vuokran pitäisi olla lähes 800, jotta pystyisit maksamaan sillä kaikki asunnosta johtuvat kulut ja veron. Lyhennyksen laskeminen kuluksi on mielipidekysymys, sillä se menee tavallaan omasta taskusta toiseen ja sen saat tarvittaessa takaisin myymällä asunnon. Toisaalta lyhennyskin on ensin maksettava jostakin hankitulla rahalla.
Laskelma ei tietenkään ole näin helppo, sillä omistaja vastaa myös korjauksista. Niiden maksamiseen on varattava jonkinlainen summa, jota voi kutsua vaikkapa poistoksi. Suurten remonttien ajoitus vaikuttaa tähän olennaisesti. Vuokralaisten vaihtuvuus voi aiheuttaa tyhjiä kuukausia. Ja tuskinpa korotkaan pysyvät pohjalukemissa ikuisesti. Jos korko nousee kuuteen prosenttiin, kassavirta menee pahasti miinukselle. Lopullisesti sijoitusasunnon tuotto määräytyy vasta myyntihinnasta.
Eli päteviä laskelmia on vaikea tehdä vuotta pitemmäksi ajaksi kerrallaan. Siitä eteenpäin täytyy yhä enemmän turvautua oletuksiin ja arvioihin.
Joo se on noiden lyhennysten kanssa niin että tietenkin koron lisäksi asunnon vanhenemista(ja sen realiarvon laskua) vastaava määrä lainan lyhennyksestä tulisi sallia verovähennyksiin.
Yksinkertaisin malli saadan kun ostetaan asunto kokonaan velkarahalla, joka velka tehdään vaikkapa 10 vuodeksi ja siitä tuon ajan vain korko maksetaan. Oletetaan vielä niinkin että ne pantit jotka velan vastineeksi on annettu ovat sellaisia jotka säilyttävät arvonsa(jos eivät säilytä niin silloin tulee takkiin sieltä kautta).
Jos 100 000€ lainasta maksat korkoa 300€/kk ja yhtiövastike on kaksiosta vaikkapa 180€/kk ja vuokra on 550€/kk. Jos asunto on sellainen että se ei isompia remontteja tarvitse 10 vuoteen ja muutoinkin hyvin menee niin että ei ylimääräisinä kuluina tule vuokralaisen välittäjäfirman laskujen(jotain 1kk vuokra plus ALV) lisäksi muuta kuin jotain ihan pikkuremonttia ja ehkä asunnon muutaman kuukauden tyhjänä olo ja jotka kulut siis pystyt kattamaan tuolla (0,72)(550-480 )= 50€/kk eli 600€/vuosi(näin koska 28% vero menee tuosta mariginalista), ja jos tuon 10 vuotta tätä asuntoa omistettuasi saat siitä myydesäsi numeraalisesti enemmän kuin mitä siitä numeraalisesti olet maksanut on tämä erotus sinulle numeraalista tuloa jonka arvo on se mitä 10 vuoden päästä sen valuutan arvo on jolla operoit.
Sekin on tietenkin vielä otettava huomioon että jos vaikka vuokra sidotaankin kuluttajahintaindeksiin niin yhtiövastikkeet ja tietenkin korot voivat nousta suhteellisesti enemmän, mutta tässä oletetaan että kaikki menee suht. hyvin.
Tästä numeraalisesta myyntivoitosta sitten maksat pääomatuloveron joka nykyään on 28%. Käytännössä maksat tämän veron toteutuneesta inflaatiosta, mutta väliäkö sillä tässä kun kokonaan lainarahalla olet operoinut ja jos koron olet saanut vähennetyksi vuokratulostasi.
Siis kaikki nämä pitää mennä hyvin ja politikot eivät saa keksiä ylimääräisiä laskuja ja veroja. Näin mennen siitä että tuon omistajariskin olet kantaaksesi ottanut(sehän on sinulla yhtä lailla lainarahlla operoidessasikin kun antamasi pantit on vakuutena) voit hyvin onnituessasi saada 10 vuoden numeraalista asunnon hinnan nousua vastaavan tulon(josta maksat 28% veroa). Riskit ovat kuitenkin melkoiset että takkiin tulee varsinkin oloissa joissa politikot virkamieslaumojen tukemana koko ajan suunnittelevat repivänsä asunnoista ja asumisesta yhä enemmän veroja, veroluonteisia maksuja ja turhiakin(ja jopa haitallisia) asuntojen pakkoremontteja omille intressiryhmilleen järjestelevät asuntojen omistajien kustannettavaksi.
Näistä asioista puhutaan niin hirveästi käytännössä ihan pelkkää paskaa, kun ei oteta koknaisuutta edes huomioon. Lisäksi ikänsä vain vuokralla asuneilla on taipumus uskoa asuntojen omistamisen olevan suurikin rikastumisen lähde. Sitä se ei todellaakaan ole, mutta inflaation köyhdyttävältä vaikutukselta asuntosijoittaminen voi parhaimmillaan pelastaa.
yleensä pitäisi olla 20 % omarahoitus, niin homma lähtisi pyörimään,
jos kaikki ottaa velaksi joutuu laittaman omiaan joukkoon hieman.
Itselläni on kaksi sijoitusasuntoa. Muista kun hankit sijoitusasunnon, että niihin tulee pakosti remontteja. Itsellänikin molempiin tuli samana vuonna (2009) julkisivuremontti. Osa syyllinen oli valtion tuki. Nyrkkisääntönä sanoisi, että mitä useampi sijoittaja samassa yhtiössä, niin sen varmemmin tehdään 6-8 vuoden välein remonttia. Syy tähän on, että he pitävät omaisuudestaan huolta.
Verojenmaksua ei kannata pelätä, sehän kertoo, että homma tuottaakin jotakin. Vuokran pitää aina olla yli vastikkeen+100% lainalla rahoitetun asunnon koron määrä -- muuten maksat käytännössä asumisesta vuokralaiselle!
Sijoitusasuntoasiaa netissä:
http://www.investori.com/cgi-bin/read.pl?a03/s031101.htm