Isännöitsijä ja rakentaja pelasivat samaan pussiin!!!

Jos tapahtuu murto, niin ei ne maailmalla olevat yleisavaimet vaikuta mitään korvauksiin. Tuskin kukaan tekee murtoa, joa hänellä on yleisavain käytettävissään - vai kuinka?

sellaista rakenusvaiheen aikana pidettyä osakaskokousta jossa osakkaat olisivat käyttäneet oikeuttaan valita OMA VALVOJA työmaalle, vaikka siihen on kehotettu isännöitsijän ja rakennuttajan toimesta. Sali on täynnä kämpästä ylihintaa maksaneita korviaan myöten velassa olevia perheitä, joista kukaan ei halua maksaa omasta valvojasta. Sitten itketään kuitenkin virheistä jotka todennäköisesti olisi estetty tai havaittu aiemmin sen oman valvojan toimesta.

Rakennusliike valitsee aina valvojan ja isännöitsijän rakennusvaiheesasa. Eikä siihen mitään muuta vaihtoehtoa olekaan, kun ei ole vielä asukkaita eika omistusoikeus ole vaihtunut.

Pitääkö joka asiasta aina valittaa.

.. aivan normaali perustilanne, että rakennusaikana valittu ja rakennuttajan toimesta valittu isännöitsijä on enemmänkin rakennuttajan kuin osakkaiden edunvalvoja. Siksi pitää heti, kun hallinnon luovutuskokuoksessa yhtiö siirtyy osakashallintoon (hallitus valitaan osakkaista), niin samalla vaihtaa isännöitsijää. Päivänselvää on, että rakennuttajan valitsema isännöitsijä on paskaraossa, pitäisi ajaa muka osakkaiden etua, mutta kun rakennuttaja ja isännöitsijän edustama toimisto ovat sopineet tulevistakin projekteista isännöinnin, niin sinne pitää kumartaa.

Mun kokemus vastaavasta on niin päin, että isännöitsijä valitsi rakennuttajan eli tarjous"kilpa" oli melko yksipuolinen. Tämä valitettavan yleistä isännöitsijöiden keskuudessa myös täällä Helsingissä. Mennyt jopa niin, että isännöitsijä ja yhteistyökumppani-urakoitsija hoitaneet rempan viimeisen päälle loistavasti ja sittemmin isännöitsijän kiinnostus taloyhtiöön lopahtanut totaalisesti mutta yhtiökokouksessa vaan muistellaan sitä putkiremppaa. Hallituksen ja huollon toimimattomuutta helppo aina syyttää.

on vastavalmistuneen asunto-osakeyhtiön vastaanottoon, 1- vuotistarkastukseen, rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamiseen ja osakkaan sekä hallituksen velvollisuuksista tehdä välittömästi vikailmoituksia havaitsemistaan vioista tai puutteista hyvä ohjeistus. Sieltä mm. selviää, että asuntokauppalain mukainen rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus vapautuu ilman ostajien suostumustakin 1-vuotistarkastuksen pitämisestä viimeistään 12 kk päästä, jos yhtiölle on valittu asuntokauppalain 2 luvun 23 §:n mukainen hallitus. Osakas tai hallitus voivat estää vakuuksien vapautumisen saattamalla asia hakemuksella kuluttajavalituslautakuntaan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi ja ilmoitettava vastustuksestaan vielä vakuuden talletuspankille. Eli vakuuden pidättämiseen tulee olla hyvät perustelut ja asian tulee olla vireillä jossain virallisessa instanssissa, jotta vakuudet eivät vapaudu.

Ensimmäisen myyjän eli perustajaosakkaan virhevastuut säilyvät vakuuksien vapauttamisesta huolimatta ja perustajaosakkaan vastuut rakentamastaan kiinteistöstä ovat asuntokauppalain mukaan laajemmat kuin YSE:n mukaan. Kannattaa lukea Tuomas Särkilahden tuore esitys asuntojen perustajaurakoinnista
https://noppa.tkk.fi/noppa/kurssi/rak-63.3220/luennot/Rak-63_3220_asuntojen_perustajaurakointi.4.2010.pdf. Virheiden ja puutteiden vastuut eivät katoa minnekään, kunhan muistetaan myös pitää vireillä ja uusia vikailmoitukset 3 vuoden välein varmuuden vuoksi saatavien vanhentumissäännösten perusteella.

Uuden kiinteistön ensimmäiset vuodet voivat olla osakkaiden ja asoy:n uusien, usein kokemattomien hallitusjäsenten kärsivällisyyttä koetteleva vaihe, sillä näkemyserot vikojen laadusta voivat olla kaukana toisistaan. Kohteen valvojalla on yhä rakentamisvaiheen päätyttyäkin vastuullinen rooli asiantuntijana ja toleranssien selittäjänä, ja häntä voi ja kannattaa käyttää asiantuntijana vaikeissa tilanteissa. Tietysti voi ottaa ulkopuolisen tavarantarkastajan tai konsultin arvioimaan tilannetta sopien tilattaessa urakoitsijan kanssa, että jos vikaa löytyy, niin urakoitsija maksaa tutkimukset. Pikku hiljaa saadaan viat poistettua neuvottelujen listoilta ja listoille voi nousta uusia vikoja ja puutteita, jotka tähän asti ovat olleet piileviä.

Isännöitsijöille ja hallituksille uusien kiinteistöjen hallinnointi on haasteellista ja työlästäkin, varsinkin jos vikoja ja puutteita on pitkä lista ja niitä tulee jatkuvasti lisää. Hallitusta ja isännöitsijää työllistävät osakkaiden huoli kiinteistönsä arvon säilymisestä, lainaosuuslaskelmien oikeellisuudesta ja huoltotoiminnan järjestämisestä. Tähän kuuluu myös lukitusturvallisuuden tarkistaminen - miten avainhallinta on järjestetty ja missä avaimet kullakin hetkellä ovat. Lisäksi hallituksen tulisi luoda kaikenlaisia pelisääntöjä yhteisen elämän helpottamiseksi, jotta jatkossa vältyttäisiin paniikkiratkaisuilta.

Uusissa kohteissa (myös vanhat kiinteistöt) on isännöitsijän ja hallituksen myös muistettava valvoa huollon toimintaa tarkistaen, että huoltokirjan mukaiset työt ja kiinteistön tilojen tarkistukset ovat kaikki tehtyinä
ja ettei yhtäkään laitetta tai tilaa ole jäänyt tarkistamatta. Huollon laiminlyönti voi kostautua hallitukselle ja isännöitsijälle melkoisena laskuna, jos havaitaan jonkin tilan päässeen homehtumaan tarkistus- tai toimenpidevälin oltua liian pitkä. Nykyään urakoitsijat helposti vetoavat huoltotoimenpiteiden laiminlyöntiin siirtääkseen korjausvastuun takaisin yhtiölle, vaikka alunperin kyseessä olisi rakennusvirhe.
Lisäksi huoltokirjan huoltovälit ovat ohjeellisia - ajatelkaa nyt esim. salaojien tarkastusta 1-3 vuoden välein
kun salaojakaivojen tarkastukset ollevat 5 v välein ja kaivojen kannet syvällä maan laattojen tai asvaltin alla!

Kiinteistön hallinnointi niin alussa kuin peruskorjausvaiheessa ja peruskorjausvaiheiden välissä on aina vaativa tehtävä useiden eri tahojen kanssa. Parhaiten asioiden hoidossa menestyy yhteistyötä ja kumppanuutta arvostavalla asenteella kun hyvät kumppanit ovat luotettaviksi valikoituneet yhtiön historian aikana. Asiantuntevista kumppaneista, jotka tuntevat talon problematiikan hyvin, kannattaa pitää kiinni.

vain vakuutuksen voimassaoloaikana syntyneiden asioiden takia oikeudessa ajamiseen, ei ennen vakuutuksen ottamista syntyneiden rakennusvirheiden oikeudessa käsittelemiseen. Tämä koskee kaikkia rakennusaikana syntyneitä rakennusvirheitä, vaikka ne tulisivatkin ilmi vasta 9 vuoden ja 11 kuukauden kuluttua rakennuksen vastaanottamisesta tai hallinnon luovuttamisesta.

"Isännöitsijä suorastaan pelotteli hallitusta suurilla maksuilla mitä tulisi lakimiehen mukaan ottamisesta kyseisessä kiistassa, tämä ei tietenkään pitänyt paikkaansa kun taloyhtiöllä on vakuutus lakipalveluja varten"
on lainaus aloittajan viestistä. Miten teillä sitten meni niiden takuukorjausten kanssa? Menittekö oikeuteen ja menestyittekö ja millä hinnalla? Loppu kiinnostaa kovasti, eli joko teillä on takuukorjausasit kunnossa?

Kuulostaapa niin tutulta. Onko takuukorjaukset nyt saatettu loppuun vai mikä teillä on tilanne? Meillä on vastaavanlainen tapaus ja yllätys yllätys Oulussa.
Olisi kiva saada tietää on kyseessä sama rakennusliike?

Takuu on yleensä vuosi tai kaksi. Selviää sopimuksesta. Takuuajan korjaukset hoidetaan yleensä melko hyvin. Ongelmana on 10 vastuuaika piilevistä rakenteellisista virheistä. Moni osakkeenomistaja käsittää, että se on sama kuin takuu mitä se ei ole. Esim. jos ulko-ovi lähtee paikoiltaan, tapetit irtoavat seinästä tai kipselevyseinän liitoskohdat pullistelevat niin näitä rakennuttajan ei tarvitse korjata mikäli takuu aika 1-2 vuotta on kulunut.

Piilevä rakennusvirhe on esim. jos seinästä on jätetty eristeet pois, vedeneristys laatoituksen alla puutteellinen mikä aiheuttaa vaurion

Lisäkerros edelleen rakentamatta ja julkisivuremontti tekemättä.