taloyhtiön velka

yksilöity todistuksessa mitään.

ei ole kirjoitti:

yksilöity todistuksessa mitään.

Riittävät tiedot isännöitsijäntodistukseen
Asiantuntijat: Helena Kinnunen, johtava lakimies
Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry

Isännöitsijäntodistuksen antamisesta ja sen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 55 §:ssä ja asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä.

Isännöitsijä antaa yleensä isännöitsijäntodistuksen. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai tämä on syystä tai toisesta estynyt, hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava isännöitsijäntodistus.

Vaikka laki edellyttääkin hallituksen puheenjohtajan antavan isännöitsijäntodistuksen myös silloin, kun hallituksen puheenjohtaja on estynyt, ei tämä käytännössä kovin usein ole mahdollista. Isännöitsijäntodistuksessa annettaviin tietoihin tarvitaan sellaista selvitystä yhtiön asioista, joita hallituksen puheenjohtajalla ei yleensä ole käytettävissä.

Hallituksen puheenjohtaja voikin mielestäni antaa isännöitsijäntodistuksen ainoastaan silloin, kun hallituksen puheenjohtajalla on käytettävissään kaikki vastaavat tiedot kuin mitä isännöitsijällä on.

Kenelle isännöitsijäntodistus annetaan

Isännöitsijäntodistus on annettava pyynnöstä osakkeenomistajalle. Isännöitsijäntodistus annetaan luonnollisesti myös osakkeenomistajan valtuuttamalle henkilölle tai osakkeenomistajan lakimääräiselle edustajalle. Jos osakkeenomistajana on esimerkiksi osakeyhtiö, annetaan isännöitsijäntodistus osakeyhtiön toimitusjohtajalle tämän pyytäessä.

Isännöitsijäntodistus on annettava myös kiinteistönvälittäjälle. Kiinteistönvälittäjältä edellytetään kuitenkin, että hänellä on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto. Isännöitsijäntodistus on annettava myös panttauksen nojalla osakkeita hallussaan pitävälle, esimerkiksi pankille.

Mitä isännöitsijäntodistus maksaa

Isännöitsijäntodistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen korvaus. Hallituksen hyväksyminen voi olla joko hiljainen siten, että hallitus ei puutu isännöitsijäntodistuksesta velvoitettavaan korvaukseen tai perittävä korvaus on jo sovittu isännöintisopimuksessa.

Suositushintaa isännöitsijäntodistukselle ei enää ole, vaan sen voi käytännössä päättää kukin isännöitsijä itse, kunhan hallitus hyväksyy korvauksen ja kunhan se on kohtuullinen. Isännöitsijäntodistuksesta maksettava korvaus maksetaan isännöitsijälle, ei asunto-osakeyhtiölle.

Isännöitsijäntodistuksen sisältö

Isännöitsijäntodistuksen laadinnassa käytetään usein valmiita lomakkeita. Valmiin lomakkeen käytössä on se etu, että siinä kysytään jo valmiiksi niitä tietoja, jotka täytyy ilmoittaa AOYL 55 §:n ja AOYA 3 §:n mukaan.

Suurimmat ongelmat isännöitsijäntodistuksessa esitettyihin tietoihin ovat sisältyneet huoneistokohtaisiin pinta-aloihin, lainaosuuksiin, tehtyihin korjauksiin sekä tulossa oleviin korjauksiin.

Pinta-alatiedoista isännöitsijän tehtävänä on merkitä yhtiöjärjestykseen yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Jos huoneistojen pinta-ala on tarkistusmitattu, voidaan sekin merkitä todistukseen, mutta tämä tieto ei ole pakollinen.

Lainaosuudesta merkitään se osakkeenomistajille yhtiön lainasta tuleva osuus, joka voidaan maksaa takaisin sekä osakkeenomistajan osuus kaikista yhtiön lainoista. Lainaosuustiedot voidaan ilmoittaa viimeisen tilinpäätöshetken tietojen mukaan, ellei isännöitsijäntodistuksen pyytäjä nimenomaisesti muuta halua.

Tehdyt korjaukset

Isännöitsijäntodistuksessa on asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 1 momentin 2 e-kohdan mukaan mainittava suoritetut huomattavat korjaustyöt ja perusparannukset sekä niiden tekoajat. Isännöitsijäntodistuksessa ei siis ilmoiteta pieniä vuosikorjauksia, vaan ainoastaan suuremmat korjaustyöt. Todistuksessa ilmoitetaan ainakin kaikki perusparannukset sekä kaikki sellaiset korjaukset, jotka on pakko aktivoida tai jotka voidaan aktivoida. Lisäksi korjauksista ilmoitetaan sellaiset mittavammat korjaukset, joilla korjaustarvetta on siirretty vuosiksi eteenpäin. Sen sijaan pelkkiä pieniä paikkausluontoisia korjauksia ei ilmoiteta, jos suurempaa korjaustarvetta pystytään siirtämään ainoastaan vähän.

Isännöitsijäntodistuksessa on ilmoitettava myös yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset tai yhtiön vastattavaksi tulevat velvoitteet (asunto-osakeyhtiöasetus 3 § 2 e-kohta). Todistuksessa on siis ilmoitettava paitsi yhtiökokouksen päättämät myös sellaiset korjaukset, jotka tulevat varmuudella yhtiön tehtäviksi. Jos yhtiöllä on esimerkiksi viranomaisen velvoite tehdä jokin korjaus, tulee tästä mainita, vaikka asiasta ei olisi vielä yhtiökokouksen päätöstäkään. Samoin isännöitsijäntodistuksessa on syytä ilmoittaa sellaiset hallituksen tiedossa olevat varmuudella 2-3 vuoden sisällä tulevat korjaukset.

Vastuu isännöitsijäntodistuksen tiedoista

Isännöitsijäntodistuksen tiedoista vastaa niiden antaja eli yleensä isännöitsijä. Vastuu määritellään asuntokauppalain 7 luvun 1 §:ssä.

Jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen (esimerkiksi myöntämään ostajalleen hinnanalennusta) sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus isännöitsijältä. Isännöitsijä voi vapautua korvausvastuusta ainoastaan, jos hän pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti isännöitsijäntodistusta laatiessaan. Isännöitsijä ei siis joudu vastuuseen sellaisesta isännöitsijäntodistuksen virheistä tai puutteista, joista hän ei itsekään ole voinut olla tietoinen.

Lisätietoja myös lomakkeiden tilaamisesta: www.kiinkust.fi

cghjgcjhcgj kirjoitti:

Riittävät tiedot isännöitsijäntodistukseen
Asiantuntijat: Helena Kinnunen, johtava lakimies
Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry

Isännöitsijäntodistuksen antamisesta ja sen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 55 §:ssä ja asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä.

Isännöitsijä antaa yleensä isännöitsijäntodistuksen. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai tämä on syystä tai toisesta estynyt, hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava isännöitsijäntodistus.

Vaikka laki edellyttääkin hallituksen puheenjohtajan antavan isännöitsijäntodistuksen myös silloin, kun hallituksen puheenjohtaja on estynyt, ei tämä käytännössä kovin usein ole mahdollista. Isännöitsijäntodistuksessa annettaviin tietoihin tarvitaan sellaista selvitystä yhtiön asioista, joita hallituksen puheenjohtajalla ei yleensä ole käytettävissä.

Hallituksen puheenjohtaja voikin mielestäni antaa isännöitsijäntodistuksen ainoastaan silloin, kun hallituksen puheenjohtajalla on käytettävissään kaikki vastaavat tiedot kuin mitä isännöitsijällä on.

Kenelle isännöitsijäntodistus annetaan

Isännöitsijäntodistus on annettava pyynnöstä osakkeenomistajalle. Isännöitsijäntodistus annetaan luonnollisesti myös osakkeenomistajan valtuuttamalle henkilölle tai osakkeenomistajan lakimääräiselle edustajalle. Jos osakkeenomistajana on esimerkiksi osakeyhtiö, annetaan isännöitsijäntodistus osakeyhtiön toimitusjohtajalle tämän pyytäessä.

Isännöitsijäntodistus on annettava myös kiinteistönvälittäjälle. Kiinteistönvälittäjältä edellytetään kuitenkin, että hänellä on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto. Isännöitsijäntodistus on annettava myös panttauksen nojalla osakkeita hallussaan pitävälle, esimerkiksi pankille.

Mitä isännöitsijäntodistus maksaa

Isännöitsijäntodistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen korvaus. Hallituksen hyväksyminen voi olla joko hiljainen siten, että hallitus ei puutu isännöitsijäntodistuksesta velvoitettavaan korvaukseen tai perittävä korvaus on jo sovittu isännöintisopimuksessa.

Suositushintaa isännöitsijäntodistukselle ei enää ole, vaan sen voi käytännössä päättää kukin isännöitsijä itse, kunhan hallitus hyväksyy korvauksen ja kunhan se on kohtuullinen. Isännöitsijäntodistuksesta maksettava korvaus maksetaan isännöitsijälle, ei asunto-osakeyhtiölle.

Isännöitsijäntodistuksen sisältö

Isännöitsijäntodistuksen laadinnassa käytetään usein valmiita lomakkeita. Valmiin lomakkeen käytössä on se etu, että siinä kysytään jo valmiiksi niitä tietoja, jotka täytyy ilmoittaa AOYL 55 §:n ja AOYA 3 §:n mukaan.

Suurimmat ongelmat isännöitsijäntodistuksessa esitettyihin tietoihin ovat sisältyneet huoneistokohtaisiin pinta-aloihin, lainaosuuksiin, tehtyihin korjauksiin sekä tulossa oleviin korjauksiin.

Pinta-alatiedoista isännöitsijän tehtävänä on merkitä yhtiöjärjestykseen yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Jos huoneistojen pinta-ala on tarkistusmitattu, voidaan sekin merkitä todistukseen, mutta tämä tieto ei ole pakollinen.

Lainaosuudesta merkitään se osakkeenomistajille yhtiön lainasta tuleva osuus, joka voidaan maksaa takaisin sekä osakkeenomistajan osuus kaikista yhtiön lainoista. Lainaosuustiedot voidaan ilmoittaa viimeisen tilinpäätöshetken tietojen mukaan, ellei isännöitsijäntodistuksen pyytäjä nimenomaisesti muuta halua.

Tehdyt korjaukset

Isännöitsijäntodistuksessa on asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 1 momentin 2 e-kohdan mukaan mainittava suoritetut huomattavat korjaustyöt ja perusparannukset sekä niiden tekoajat. Isännöitsijäntodistuksessa ei siis ilmoiteta pieniä vuosikorjauksia, vaan ainoastaan suuremmat korjaustyöt. Todistuksessa ilmoitetaan ainakin kaikki perusparannukset sekä kaikki sellaiset korjaukset, jotka on pakko aktivoida tai jotka voidaan aktivoida. Lisäksi korjauksista ilmoitetaan sellaiset mittavammat korjaukset, joilla korjaustarvetta on siirretty vuosiksi eteenpäin. Sen sijaan pelkkiä pieniä paikkausluontoisia korjauksia ei ilmoiteta, jos suurempaa korjaustarvetta pystytään siirtämään ainoastaan vähän.

Isännöitsijäntodistuksessa on ilmoitettava myös yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset tai yhtiön vastattavaksi tulevat velvoitteet (asunto-osakeyhtiöasetus 3 § 2 e-kohta). Todistuksessa on siis ilmoitettava paitsi yhtiökokouksen päättämät myös sellaiset korjaukset, jotka tulevat varmuudella yhtiön tehtäviksi. Jos yhtiöllä on esimerkiksi viranomaisen velvoite tehdä jokin korjaus, tulee tästä mainita, vaikka asiasta ei olisi vielä yhtiökokouksen päätöstäkään. Samoin isännöitsijäntodistuksessa on syytä ilmoittaa sellaiset hallituksen tiedossa olevat varmuudella 2-3 vuoden sisällä tulevat korjaukset.

Vastuu isännöitsijäntodistuksen tiedoista

Isännöitsijäntodistuksen tiedoista vastaa niiden antaja eli yleensä isännöitsijä. Vastuu määritellään asuntokauppalain 7 luvun 1 §:ssä.

Jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen (esimerkiksi myöntämään ostajalleen hinnanalennusta) sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus isännöitsijältä. Isännöitsijä voi vapautua korvausvastuusta ainoastaan, jos hän pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti isännöitsijäntodistusta laatiessaan. Isännöitsijä ei siis joudu vastuuseen sellaisesta isännöitsijäntodistuksen virheistä tai puutteista, joista hän ei itsekään ole voinut olla tietoinen.

Lisätietoja myös lomakkeiden tilaamisesta: www.kiinkust.fi

Lue lisää

"Lainaosuudesta merkitään se osakkeenomistajille yhtiön lainasta tuleva osuus, joka voidaan maksaa takaisin sekä osakkeenomistajan osuus kaikista yhtiön lainoista. Lainaosuustiedot voidaan ilmoittaa viimeisen tilinpäätöshetken tietojen mukaan, ellei isännöitsijäntodistuksen pyytäjä nimenomaisesti muuta halua."

Meidän paperissa ei lue mitään osuutta. Ja jos sitä olisi tai tulisi niin sekö maksetaan takasin?
Tilinpäätös on vuodelta 2004, kuuluisiko sen olla viime vuotinen?

....... kirjoitti:

"Lainaosuudesta merkitään se osakkeenomistajille yhtiön lainasta tuleva osuus, joka voidaan maksaa takaisin sekä osakkeenomistajan osuus kaikista yhtiön lainoista. Lainaosuustiedot voidaan ilmoittaa viimeisen tilinpäätöshetken tietojen mukaan, ellei isännöitsijäntodistuksen pyytäjä nimenomaisesti muuta halua."

Meidän paperissa ei lue mitään osuutta. Ja jos sitä olisi tai tulisi niin sekö maksetaan takasin?
Tilinpäätös on vuodelta 2004, kuuluisiko sen olla viime vuotinen?

Lue lisää

Jos sitä olisi, se maksettaisiin takaisin. Ilmeisesti ei sitten ole, koska ei ole merkintää.

Jos sitä tulee, se maksetaan takaisin. Tästä ei tietenkään ole merkintää, eihän sitä voi tietää mitä tulevaisuudessa ehkä yhtiö ottaa lainaa. Kaikki lainat on kuitenkin aina maksettava takaisin.